Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Zmiana planu a renta planistyczna
Zmiana planu a renta planistyczna
Załóżmy, że mamy taką sytuację - rok temu został uchwalony plan, który aktualnie musi być z jakiś tam powodów zmieniony. W tym obowiązującym dziś planie zmieniono przeznaczenie terenów rolnych na budowlane, przez co wzrosła ich wartość, co oczywiście stanowi podstawę do domagania się przez gminę renty planistycznej przy sprzedazy terenu w okresie 5 lat. No i teraz my zmieniamy ten plan - co z podstawą do uzyskania renty planistycznej? W związku z uchwaleniem nowego planu nie wzrosła wartość terenów, ponieważ w poprzednim planie były one również budowlane, z tymże na podstawie naszego planu poprzedni plan traci moc. Co w takiej sytuacji? Gmina ma prawo rządać renty planistycznej?
- Zaloguj się lub zarejestruj aby móc dodać komentarz
Miałem takie przypadki. Można tu zauważyć sytuację, iż tak naprawdę gmina jest stratna na całym interesie, jeśli zmieni plan przed upływem 5 lat. Ponieważ wartość gruntów de facto nie uległa zmianie, nie może dać ponownie 30%, musi dać mniej - i teraz ile?... jeśli ekspertyzami (PSFem) wykaże, że ponownie wzrosła wartość tych nieruchomości (np. na skutek korzystniejszych zapisów szczegółowych, albo poprzez dopuszczenie usług), to musi wyliczyć o ile (wojna interesów murowana, wg ostatniej noweli ustawy). Zwykle jednak zmiany nie są na tyle istotne, by szacować zupełnie nową wartość nieruchomości, więc np. określa się na 1% (w stosunku do poprzedniej funkcji, 0% być nie może co jest absurdalne). No i oczywiście gmina traci.
Dla czego nie można ustalić nadal stawki 30%? (Aczkolwiek pewnie byłaby ona niemożliwa do wyegzekwowania).
Wracając do problemu postawionego przez FS. Oto moje przemyślenia:
1. Jeżeli użytkowanie gruntu nie zmieniło się w okresie poprzedniego planu i grunt w tym czasie nie zmienił również właściciela sądzę, że gmina nie powinna tracić prawa do naliczenia opłaty, oczywiście w okresie liczonym od uchwalenia planu, który faktycznie zmieniał przeznaczenie gruntów, a nie stanowił kontynuacji ustaleń poprzedniego planu. Na takie rozumowanie wskazuje chyba orzeczenie TK i podpisana przez Prezydenta zmiana do ustawy PIZP. Nie sądzę jednak, żeby właściciele nieruchomości nie wywalczyli przed sądem, że naliczenie opłaty było niesłuszne w takich okolicznościach..
2. Z drugiej strony prawo pobrania „renty planistycznej” powstaje tylko w sytuacji zbycia nieruchomości i stwierdzenia, że we wzroście jej wartości określony udział miały ustalenia planu miejscowego. Na te okoliczności nie powinien chyba mieć wpływu fakt, że zmianie ulegał akt prawny o ile wraz z jego zmianą nie podlegały zmianie te jego ustalenia, które wpływały na wartość nieruchomości.
3. Można nawet założyć, że jeżeli ustalenia planu nie zostały skonsumowane w okresie 5 lat od jego uchwalenia i po tym czasie uchwalono nowy planu, który podtrzymał przeznaczenie skutkujące wzrostem wartości nieruchomości, to takie okoliczności przemawiają za podtrzymaniem prawa do naliczenia „renty planistycznej” od momentu uchwalenia nowego planu. Przecież sytuacja odwrotna nie skutkowałaby prawem odszkodowawczym, o ile oczywiście w międzyczasie nie doszło do zmiany właściciela nieruchomości. Zatem skoro właściciel nie skonsumował prawa wynikającego z MPZP a gmina wydłużyła mu (niejako) możliwość zmiany funkcji nieruchomości, to czy jednocześnie nie powinna mieć nadal prawa do naliczenia opłaty??
4. W takiej sytuacji tworzy się fiskalno-planistyczny „węzeł gordyjski”, którego samo prawdopodobieństwo powstania powinno skłaniać do jak najszybszej zmiany prawa w omawianym zakresie.
5. Mimo wszystko również obecnie gmina nie musi jednak nic tracić. Wszystko zależy od przedmiotu i zakresu zmian jakie chce wprowadzić w obowiązującym planie. Istotna jest treść uchwały inicjującej, tzn. czy mówi ona o zmianie obowiązującego planu w określonym zakresie ustaleń (graficznych i tekstowych) czy też podjęto uchwałę o popracowaniu (nowego) planu dla całego obszaru objętego uchwałą. W pierwszym przypadku można „uratować” te ustalenia planu, które formalnie pozostaną niezmienione. Tym samym nie dojdzie do sytuacji zakładanej „kasaty” prawa do naliczenia „renty planistycznej”.
6. Sytuacja opisana przez FS, moim zdaniem jest kolejnym dowodem na nieskuteczność idei „renty planistycznej” (w naszym wydaniu). Powinna być ona zmieniona czytelnym i jednoznacznym powiązaniem przeznaczenia gruntu ustalonego w MPZP oraz w WZIZT ze zmianą w ewidencji gruntów a tym samym ze zmianą w podatku od nieruchomości. Jedną z największych bzdur „polskiego systemu planowania przestrzennego” jest to ze grunty rolne lub leśne przeznaczenie w planie pod zabudowę pozostają nadal oznaczone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, leśne, zadrzewienia itp. W ten sposób czasami długie lata nie są one źródłem podatku, a są przyczyną kosztów dla gmin. Właściciel takiego gruntu nic nie zmusza do realizacji ustaleń planu, natomiast właściciel takowego gruntu staje się beneficjentem „wartości spekulacyjnej”.
7. Trwanie polskiego prawa przy systemie „renty planistycznej” wynikającej z ustaleń MPZP przy jednoczesnym braku możliwości wyegzekwowania jej z tytułu przekształcenia funkcji gruntu dokonywanej w WZIZT pozwala zarabiać wszystkim ale nie gminom. Komu na tym zależy?? Można sobie wyobrazić, że zamienianie obowiązujących planów nowszymi planami, w wielu przypadkach ma lub będzie miało właśnie taki cel, tzn. uniemożliwienie naliczenia „renty planistycznej”. Polak potrrrraaaaffffiiiii. O`le!!!
8. Nie spodziewam się jednocześnie aby Sejm albo Rząd RP podjął się szybko takich zmian w UPZP, aby system stał się czytelny i przejrzysty, a jednocześnie kształtował potrzebę prowadzenia PLANOWEJ GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ.
WNIOSKI:
1. Gminom, które chciałby uniknąć „wpadek” tego typu, można tylko doradzać aby, mając obowiązujący plan miejscowy, dzięki któremu mogą faktycznie zasilić trochę swój budżet, podejmowały uchwały w sprawie zmiany MPZP w ściśle określonym zakresie albo sporządzały nowe plany obejmujące tylko określone obszary obowiązujących planów, tak aby uniknąć pułapek, o których wspomniał FS.
2. No i najważniejsze: wzywać gdzie i kogo tylko można o jak najszybszą zmianę UPZP. Przecież kwestia „renty planistycznej” nie jest jedyną „dziurą” tej ustawy.