Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Zakaz zabudowy siedliskowej w planie miejscowym
Zakaz zabudowy siedliskowej w planie miejscowym
Witam wszystkich!
Piszę, by się podzielić swoimi "wątpliwościami" ;). Sytuacja jest następująca:
W pewnej gminie X sporządzany jest plan na cały obręb. Duża część tego obrębu to tereny ZL i R. W studium tereny wydzielono jako "czyste" R służące tylko gospodarce rolnej sensu stricto i RM = R + możliwość budowania siedlisk. Ma to swoje uzasadnienie jeśli chodzi o kwestie powstrzymania rozlewnia się zabudowy, utrzymania charakteru struktury przestrzennej wsi (nagminne przypadki dzielenia gruntów 0,3 ha pod praktycznie zabudowę MN :/) etc. - inaczej mówiąc, chodzi o kwestie ładu przestrzennego. I teraz rodzi się wątpliwość - czy plan miejscowy, niejako realizując założenia polityki przestrzennej gminy zawarte w studium (przeciwieństwie do decyzji o wz) ale po części także subiektywne przekonanie projektanta i władz samorządowych (które przecież mają prawo kształtować politykę przestrzenną na swoim terenie) ma prawo zakazać rozwoju zabudowy siedliskowej predysponując w ustaleniach dla terenów R tylko działalność związaną z gospodarką rolną sensu stricto?
Z jednej strony, jest to jakby naruszenie ustaleń ducha ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale z drugiej nie znajduje się w katalogu inwestycji niezależnych od ustaleń mpzp zawartych w art. 95 tejże ustawy. Z jednej strony siedlisko rolnicze jest elementem krajobrazu rolniczego, ale z drugiej strony czyżby gmina nie miała prawa stanowić o predysponowanych miejscach ich lokalizacji, "zamykając drzwi" dla "sprawl" na swoim terenie, gdzie siedlisko jest często przykrywką dla osadnictwa miejskiego. ???
Sam szczerze mówiąc mam przekonanie, że niedomknięcie takich drzwi przy jednoczesnych ograniczeniach co do rozwoju zabudowy mieszkaniowej MN, będzie świetnym przykładem nadużyć, tym bardziej że do planu wpłynęło masę wniosków... rolników o zmianę kwalifikacji gruntów na MN. Gdyby uwzględnić je wszystkie, abstrahując od ustaleń ekofizjografii, wniosków instytucji, kompozycji krajobrazu etc. należałoby stworzyć nowe osiedle mieszkaniowe pod miastem... na co z kolei gmina z racji swojego władztwa planistycznego nie chce się zgodzić, bo chce zachować swój wiejski charakter - miejsca rekreacji, wypoczynku i agroturystyki.
Co o tym myślicie? Czy mamy prawo jednoznacznie zakazać siedlisk na terenach R wskazując jednocześnie tylko "obszary punktowe" ich lokalizacji?
Pozdrawiam
Łukasz
- Zaloguj się lub zarejestruj aby móc dodać komentarz
Ustalenia Studium w tej materii są kluczowe. UPZP stanowi, że w Studium określa się miedzy innymi również „tereny wyłączone z zabudowy”. Pytanie jak daleko precyzyjne są te ustalenia zawarte w Studium. Jeżeli są to zapisy ścisłe czyli opis i rysunek Studium wskazują jednoznacznie, że określony obszar jest „wyłączony spod zabudowy” to nie ma co kombinować tylko opracowywać mpzp "zgodnie" lub też "nie naruszając" ustaleń Studium, stosownie do czasu podjęcia uchwały inicjującej. Przy miękkich (niejednoznacznych) zapisach Studium, sprawa może się komplikować. Zakaz zabudowy siedliskowej w rolniczej przestrzeni produkcyjnej powinien mieć mocne uzasadnienie, aby nie stał się powodem do roszczeń odszkodowawczych. Działalność rolnicza to również uprawy pod szkłem i np. 2 ha szklarni lub tuneli foliowych z produkcją rozsady lub nowalijek to już pokaźne gospodarstwo ogrodnicze.
Przy okazji warto wspomnieć, że w naszym kraju problem polega na oderwaniu planowania przestrzennego od gospodarki nieruchomościami. Gdyby gminy tworzyły zasoby nieruchomości w powiązaniu z polityką przestrzenną miałaby grunty na wymianę za tereny, w których wprowadzają restrykcje lokalizacyjne, a tak muszą narażać się na zarzuty interesowności albo generalnie zgadzać się na wszystkie wnioski dla politycznego spokoju, czytaj głosu wyborcy, bez względu na przyszłe koszty ogarnięcia wszelkimi usługami rozproszonej zabudowy.
Nie uda się zrobić dobrze całości kiedy, dobrze się zrobi tylko jej fragment. Plan miejscowy nie działa dobrze kiedy nie działa system gospodarki przestrzennej.
Rada - niech się gmina zastanowi co tak na prawdę chce a urbanista powinien wskazać również prawidłowe warunki realizacji planu miejscowego.
Innymi słowy pacjent się nie wyleczy przy pomocy recepty (mpzp) ale stosując odpowiednią kurację i profilaktykę. Niestety moje doświadczenie wskazuje, że skupieni jesteśmy na pisaniu recept a przebieg leczenia to już całkiem inna historia. MPZP jest więc bardzo często wyrazem oczekiwań a jego realizacja nie jest kwestią planowanych działań lecz przypadków.
Uważam, że ustalenia studium nie mają tu zbyt wielkiego znaczenia.
Kiedyś męczyłem się ze sprawą uzasadnienia odwołania od decyzji I instancji, która odmówiła wydania PnB dla siedliska na terenach Rolniczych, dla których w planie zapisano zakaz zabudowy obiektami kubaturowymi. Wykorzystam tekst stworzony przez mojego szanownego kolegę. Tekst jest trochę przydługawy ale powinien jednoznacznie sprawę wyjaśnić :)
Siedlisko - piśmiennictwo fachowe definiuje następująco: „Obszar zajęty przez zabudowania zagrody oraz inne urządzenia niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego wraz z przestrzenią gospodarczą, działką przyzagrodową i ogródkiem określamy nazwą siedliska (…) Pod określeniem gospodarstwo rolne należy rozumieć urządzenia na działce siedliskowej, budynki i obiekty wchodzące w skład zagrody, ziemię należącą do danego gospodarstwa z jej plonami, urządzenia techniczne, inwentarz żywy, maszyny, wozy i narzędzia” (Chowaniec M.-Siedlisko i zagroda w planowaniu wsi. Arkady, W-wa 1964, s. 9). Działka siedliskowa i zagroda są elementem ośrodka mieszkalnego (Rzymkowski A. prof. dr inż. arch., Chowaniec M. doc. dr hab. inż. arch.-Ruralistyka. Planowanie obszarów rolniczych i budownictwo wiejskie. Arkady, W-wa 1972, s. 105). Na działce siedliskowej musi być zlokalizowany budynek mieszkalny (Rzymkowski A., Chowaniec M.-Ruralistyka. s. 222-225).
Gruntami rolnymi, stosownie do unormowania art. 2 ust. 1 pkt 1, 3, 4 ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 1995 r. nr 16 poz. 78 z późn. zm.), są grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne; grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Przez budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jak ustanowił przepis art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 1995 r. nr 16 poz. 78 z późn. zm.), rozumie się budynki i urządzenia służące przechowywaniu środków produkcji, prowadzeniu produkcji rolniczej, przetwarzaniu i magazynowaniu wyprodukowanych w gospodarstwie produktów rolniczych.
Dla przypieczętowania powyższych wywodów należy jeszcze powołać poniżej cytowane wycinki z wyroków sądowych zapadłych w analogicznych sprawach:
„Przeznaczenie terenu w ogólnym, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy do trwałego użytkowania rolniczego, z równoczesnym dodaniem zastrzeżenia „bez prawa wznoszenia obiektów kubaturowych”, nie może być podstawą prawną odmowy udzielenia pozwolenia na budowę na tym terenie budynku gospodarczego związanego bezpośrednio z produkcją rolną” Wyrok NSA z 13.06.1985 r. (SA/Ka 172/85), ONSA 1985, nr 1, poz. 32 (Smoktunowicz E.-Orzecznictwo Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Kodeks postępowania administracyjnego. Warszawa, Białostockie Wydawnictwo Prawnicze „IUSTITIA” 1994, s. 174, l.p. 21).
„Budownictwo na terenach nie przeznaczonych na cele budowlane nie może zmieniać przeznaczenia tych terenów, wyrażonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na terenie o odmiennym przeznaczeniu budownictwo jest dopuszczalne, jeżeli obiekt budowlany jest niezbędny dla racjonalnego wykorzystania terenu zgodnie z przeznaczeniem, albo dla jego właściwego zagospodarowania. Przeznaczenie więc terenu na cele rolnicze, choćby nawet było przewidziane miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mającym moc powszechnie obowiązującą, nie uzasadnia odmowy udzielenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pozwolenia na budowę rolniczych obiektów gospodarczych, ponieważ zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych tereny rolniczego budownictwa gospodarczego są gruntami rolnymi służącymi bezpośrednio celom produkcji rolnej. Wzniesienie na terenie o przeznaczeniu rolniczym obiektu budowlanego bezpośrednio służącego produkcji rolniczej nie zmienia przeznaczenia terenu nawet wówczas, gdy służy zapewnieniu odpowiednich warunków socjalno-bytowych osobom prowadzącym produkcję rolną” (wyroki NSA z 11.12.1981 r., I SA 2435/81; ONSA 1981, nr 2, poz. 131 i z 3.12.1981 r., SA/Kr 296/81; ONSA 1981, nr 2, poz. 120) (Siegień J.-Prawo budowlane. Wzory pism z objaśnieniami. W-wa, Wydawnictwo C.H. Beck 2003, s. 17).
Wypada też poruszyć, iż z uwarunkowań ustrojowych (konstytucyjna ochrona prawa własności) oraz z ukształtowania prawa własności jako najszerszego prawa do rzeczy w KC wynika, iż należy domniemywać prawo do korzystania z rzeczy przez właściciela, w tym zagospodarowania nieruchomości w sposób przez niego wybrany, pod warunkiem respektowania interesów prawnych osób trzecich. Dlatego też w razie wątpliwości, winno się tak interpretować przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, aby poszerzać swobodę korzystania z rzeczy przez właścicieli, nie wolno zaś domniemywać zawężenia ich uprawnień. Należy zatem przyjąć wykładnię zgodną z zasadą wolności zagospodarowania terenu.
Ustalenia Studium nie mają zbyt wielkiego znaczenia?
Takie stwierdzenie u urbanisty? Studium nawet mające nieżyciowe ustalenia jest aktem wiążącym W/B/P do realizacji określonej polityki przestrzennej a więc sporządzania mpzp jak również i wydawania decyzji w zgodzie z tą polityką. Niejednoznaczne ustalenia studium powinny być powodem do podjęcia odpowiednich zmian zgodnie z art. 32. Oraz w wyniku realizacji art. 14 ust. 5 UPZP, skoro z oceny stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleń Studium wynikałaby określona sprzeczność lub obawa, że stwierdzenie nie naruszenia ustaleń studium rodziłoby wątpliwości, aczkolwiek można w tym miejscu wyrazić również pogląd, że rada gminy może stwierdzić „nie sprzeczność” mpzp dozwalającego budowę, na terenach, wobec ustaleń Studium, które takiej zabudowy w tym terenie zakazywało. Niewątpliwa sprzeczność aczkolwiek jeżeli to czyni ten sam organ i odpowiednio to uzasadni może w szczegółach uzasadnienia wykazać dlaczego nie stwierdza sprzeczności, mimo ze na pierwszy rzut oka jest bona widoczna. Dalej można się zastanowić jak takie rozstrzygnięcia potraktuje organ nadzorczy. Wracając do sedna sprawy uważam, że dla określonych uwarunkowań przestrzennych (społeczno-gospodarczych) gmina ma prawo a czasami nawet obowiązek wprowadzać zakazy zabudowy ustalany w odpowiednich proporcjach oraz z możliwością a nawet gwarancją kompensacji dla właścicieli nieruchomości lub danej społeczności. W tym miejscu swoja istotna rolę ma udział społeczeństwa w ustalaniu lokalnego prawa jakim jest mpzp. Jeżeli mpzp będzie sporządzany w porozumieniu i zrozumieniu lokalnej społeczności wprowadzanych ograniczeń to można liczyć na skuteczność planu. W odniesieniu do KC oraz do Konstytucji to należy pamiętać ze prawo korzystania z własności nieruchomości są ograniczone ustawami oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (gruntu). To społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu nie jest niczym innymi jak przeznaczeniem i warunkami korzystania określonymi w mpzp. Tak więc nie ma czegoś takiego jak „wolność zagospodarowania terenu” bez ograniczeń i to bez względu na to czy teren jest objęty planem miejscowym czy też nie. Teren może być objęty ograniczeniami w zabudowie wynikającymi z szeregu innych przepisów prawa. W tym zakresie dotyczy to tak samo gruntów rolnych, przy czym rolnicze użytkowanie gruntów wiąże się z możliwością a nawet koniecznością lokalizacji określonych obiektów budowlanych i właśnie z takiego powodu zapisy planu miejscowego zakazujące całkowicie zabudowy mogą być skutecznie podważane o ile takie ograniczenie nie ma odpowiedniego uzasadnienia. Wszystkie podane wyżej przykłady orzeczeń sądowych wskazują na zaistnienie właśnie takich okoliczności. To że generalnie wskazują one na niepoprawne zastosowanie zakazu zabudowy nie oznacza, że zakazów zabudowy nie można stosować. Zakaz zabudowy trzeba po prostu stosować umiejętnie i rozważnie, a przede wszystkim zadbać o akceptację lokalnej społeczności.
... że odpowiedź knuraja jest przekonująca, ale rację ma też Piotr. Ale to jest teoria. Teraz praktyka.
Już dziś, mamy kilkanaście działek podzielonych w trybie rolniczym na 0,3 ha (przed uchwaleniem planu) i przeznaczone do sprzedaży dla inwestorów. Ci kupują te nieruchomości, po czym przychodzą do gminy o warunki zabudowy. Gmina odmawia argumentując m.in. faktem, że nie są oni rolnikami (nie spełniają wymogów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Inwestorzy odwołują się do SKO i dostają... pozytyw SKO nakazujący wydać gminie wz, ponieważ zachowana jest np. zasada sąsiedztwa, a same siedlisko jest na tyle podobne do zabudowy MN, że przecież nie ma problemu - argumentacja SKO. Nic to, że powinno one tylko stanowić niejako zaplecze socjalno-bytowe rolnika, staje się zabudową mieszkaniową. I teraz pojawia się pytanie o realne możliwości ukrócenia tego procederu. Niestety presja inwestycyjna jest ogromna, bo gmina leży w strefie suburbanizacyjnej Gorzowa. Obawiam się, że zostawienie jakichkolwiek drzwi lekko otwartych pociągnie za sobą lawinę problemów i niekontrolowanej zabudowy.
Ponadto gmina zgłasza jeszcze jeden problem z rolnikami. Często jest bowiem tak, że rolnik przychodzi po wz, dostaje je, po czym odsprzedaje swoje działki (działkę). Oczywiście nowego właściciela już nikt nie sprawdza. Podział jest, pozwolenie jest i zabudowa mieszkaniowa też jest.
Rodzi się więc pytanie o efektywny zapis dla terenów R, ograniczający takie praktyki. Czy ktoś ma jakieś pomysły? może ktoś miał podobny problem?
Pozdrawiam
Łukasz
To jest pytanie z serii jak być młodym, pięknym i bogatym a przy tym mądrym, dobrym i uczciwym no i mogącym korzystać z dobrodziejstw tych przymiotów w jednym czasie, bez uszczerbku na jakimkolwiek z nich. Takie rzeczy nie występują w naturalnych warunkach. Muszą być to więc warunki labolatoryjne, sztuczne lub wirtualne. Nie da się ich odwzorować w naturalnym (dzikim) środowisku.
Życzę więc powodzenia w poszukiwaniach ZŁOTEGO RUNA.
.. musiał Pan, Panie Piotrze przyczepić się do gry słów. Szukam tylko i wyłącznie najlepszego sposobu uchronienia wraz z gminą, zalaniem jej zabudową mieszkaniową. No ale oczywiście najważniejsza jest złośliwość?
Wiadomym jest, że nie ma zapisów jednoznacznie coś gwarantujących ale są sposoby znacznej minimalizacji określonych zjawisk. Ale okej - przepraszam, że Panu nęcę święty spokój i ośmielam się szukać "złotego runa", w końcu bądź co bądź, w miejscu do tego stworzonym.
Wkurzają mnie niemiłosiernie takie komentarze, bo zamiast szukać najlepszych ścieżek do rozwiązania, nawet tu na forum, muszę słuchać o "szukaniu złotego runa". Sic!
Jest cholerny problem w kontekście niedouczonych prawników z SKO i wyroków WSA. I to jest faktyczny ból, bo okazuje się że rolnikiem to sobie można być, ale budować to można praktycznie MN!.
ale nie widzę powodu aby koniecznie doszukiwać się złośliwości w moim ostatnim poście. Proponuje raczej o ustosunkownie się do poprzednich moich wypowiedzi. No i przede wszystkim spokojnie i bez "wkurzania się". Warto nabrać troszkę dystansu. Wiem, bo mam również kilka "tematów" w naszej branży które mnie nakręcają.
Panie Piotrze, kwestia jest taka, że zamierzam dopuścić wszędzie gdzie nie jest to obwarowane uwarunkowaniami trzecimi, zabudowę siedliskową, bo stwierdziłem, iż jest ona integralną częścią krajobrazu rolniczego. Natomiast w ustaleniach szczegółowych dotyczących terenów R będę próbował wprowadzić dodatkowe obostrzenia do tych wynikających z przepisów odrębnych, np. wykluczając tereny o niekorzystnych warunkach geoinżynierskich posadowienia budynków z wytycznych ekofizjograficznych, terenów o możliwych wysokich poziomach wód gruntowych, wprowadzić wytyczną ze studium co do kształtowania siedlisk w sąsiedztwie już istniejących itp. Bogu dzięki w przypadku planu nie ma już SKOosów ;)
W zasadzie nic więcej nie można zrobić...
Pozdrawiam
a nawet należy uświadomić gminie, że dopuszczając w rolniczej przestrzeni produkcyjnej lokalizcję zabudowy zagrodowej w sposób dowolny Gmina bierze na siebie obowiązek dla tak rozproszonej zabudowy późniejszego zapewnienia wszelkiej obsługi w zakresie infrastruktury technicznej (budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej lub chociazby zimowe utrzymanie dróg) jak i społecznej (np.: dojazdy dzieci do przedszkoli i szkół). MOze być to rozwiazanie w różnoraki sposób ale niewątpliwie będa to elementy uciażliwe do realiacji bez względnu na podmiot, na który spadnie bezpośredni obowiązek realizacji ww. zagadnień.
a nawet należy uświadomić gminie, że dopuszczając w rolniczej przestrzeni produkcyjnej lokalizcję zabudowy zagrodowej w sposób dowolny Gmina bierze na siebie obowiązek dla tak rozproszonej zabudowy późniejszego zapewnienia wszelkiej obsługi w zakresie infrastruktury technicznej (budowa sieci wodociągowej i kanalizacyjnej lub chociazby zimowe utrzymanie dróg) jak i społecznej (np.: dojazdy dzieci do przedszkoli i szkół). MOze być to rozwiazanie w różnoraki sposób ale niewątpliwie będa to elementy uciażliwe do realiacji bez względnu na podmiot, na który spadnie bezpośredni obowiązek realizacji ww. zagadnień.