Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Zakaz podpiwniczeń w planie

Zakaz podpiwniczeń w planie


Filip Sokołowski's picture

By Filip Sokołowski - Posted on 29 wrzesień 2010

Byłem wczoraj na komisji urbanistycznej, podczas której wywiązała się dyskusja na temat wprowadzania zakazu podpiwniczeń w planie. Na części mojego terenu wprowadziłem taki zakaz. Wynikało to z tego, że poziom wód gruntowych był bardzo wysoko, teren był blisko cieku wodnego, poza tym połowa wsi jest zaznaczona na wmsie geoportalowym dot. podtopień, jako teren zagrożony podtopieniami. Padały opinie, że nie jest to rola planu, zeby wprowadzać takiego rodzaju zakazy czy ograniczenia, bo to każdego indywidualna sprawa, że będzie miał wodę w piwnicy. Poza tym nie jestesmy tego jednoznacznie przewidzieć w planie. Z drugiej zwracano uwagę, że problem wody w piwnicy spada potem na gminę i ludzie oczekują odszkodowań za wydaną decyzję. Jaka jest Wasza opinia? jak postępujecie w swoich planach?

kontr-urbanista's picture

Trudne warunki gruntowo-wodne (popularna "woda w piwnicy") zdarzają się bardzo często i to na terenach, które nie są w żaden sposób zagrożone podtopieniami.

Warunki takie są generalnie niemożliwe do rozpoznania na etapie planu miejscowego bez szczegółowych badań geotechnicznych, których nie wykonuje się do planu miejscowego. Stwarzają one oczywiście problemy z realizacją i szczególnie eksploatacją budynków na takim terenie - ale są one do rozwiązania na etapie projektu budowlanego (tylko kwestia kosztów).
Robimy wtedy kosztowne izolacje wodochronne do podpiwniczenienia albo z tego podpiwniczenia rezygnujemy.I nie może tu być mowy o odszkodowaniach gminy.

Kwestia odpowiedzialności gminy pojawia się natomiast w sytuacji gdy źródło (przyczyna) problemów z wodą jest innej natury i nie są one do rozwiązania przez konkretnego inwestora (np. możliwość zagrożenia podtopieniami).

Filip Sokołowski's picture

Zatem jeśli posiadam informację o możliwości zagrożenia podtopieniami (WMS na geoportalu) to zasadne jest zakazywanie w planie zakazu podpiwniczenia? Czy uważasz, że zakaz taki to nie rola planu?

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

kontr-urbanista's picture

Jeśli przesłanką wprowadzenia zakazu podpiwniczeń jest zagrożenie podtopieniami to jako urbanista jestem "za" - nie mam tylko pewności czy prawnikom wystarczy WMS na geoportalu.

Filip Sokołowski's picture

No właśnie, tylko z drugiej strony nie ma też podstawy, dla której ja takiego zakazu nie mogę wprowadzić. Wydaje mi się, że plan powinien takie sprawy regulować.

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

kontr-urbanista's picture

Brak szczegółowych rozwiazań prawnych w tym zakresie to, niestety, jedna z wielu "mielizn" obowiązującego prawa planistycznego. Jestem za uzupełnieniem tych braków dobrą praktyką. Dobrą praktyką jest generalnie uświadamianie przyszłym inwestorom wszelkich zagrożeń i uciążliwości istniejących lub mogących się pojawić w przyszłości.
Samo uświadamianie w formie informacji, nakazów, zakazów powinno być jednak ograniczone do minimum - głównym celem planisty powinno być planistyczne rozwiązywanie zagrożeń i uciążliwości.
Jeśli mamy poważne wątpliwości czy proponowane ograniczenia będą skuteczne (także w sensie prawnym) powinniśmy raczej odstąpić od zainwestowania danego terenu.

Jastrząb2702's picture

uważam, że planie zapis o zakazie podpiwniczania budynków jest zasadny, jeśli gmina wyrazi zgodę. Ja mam przypadek , że mieszkańcy skarżą gminę o odszkodowanie bo na terenach zalewowych jest plan a nie ma takiego zapisu, wydane zostały decyzje - a oni nie wiedzieli, że 24h/d będą mieć wodę w piwnicy..., ale jak decyzja była odmowna właśnie ze względu na charakter terenu (a nie ma de facto podstawy prawnej) to do SKO biegli inwestorzy, aż się kurzyło... Dla mnie na takie tereny nie nadają się pod zabudowę, ale dla gminy czasami każdy 1 cm ważny lub wola inwestora.

Moje wypowiedzi nie zawierają lakowania produktu ani treści promocyjnych. Uśmiechu każdemu, każdego dnia!

Kotlet's picture

Zakaz podpiwniczania budynków osobiście zastosowałem w planie raz, na terenach które zostały wyznaczone w "studium przeciwpowodziowym" RZGW jako obszary zagrożone zalaniem w przypadku awarii urządzeń przeciwpowodziowych.
Myślę, że właśnie i przede wszystkim w planach miejscowych powinno określać się takie uregulowania. Plan jest idealnym narzędziem do określania i eliminowania/ograniczania wszelkiego rodzaju zagrożeń.
Na twoim miejscu (obszary podtopień, sąsiedztwo cieku wodnego - jednym słowem obszar gdzie zalanie/podtopienie jest bardzo prawdopodobne) bez wahania wprowadził bym tak zakaz.
Uważam, że nie są do tego potrzebne jakieś specjalne "podkładki" prawne. Dla mnie wystarczającą przesłanką była by nawet relacja kogoś o takich zjawiskach, więc jeśli dysponujesz informacją w geoportalu to już w ogóle bym się nie zastanawiał.
Myślę też, że taki zakaz w pełni mieści się w pojęciu "władztwa planistycznego gminy" i jako urbanista uważam, że mamy pełne "prawo" (w ramach wykonywania zawodu - sztuki urbanistycznej) do formułowania takich zakazów.

Szklanka przegotowanej wody oraz kromka czerstwego chleba to posiłek krzepiący oraz elegancki.

kontr-urbanista's picture

W ramach władztwa planistycznego gmina ingeruje w sposób wykonywania prawa własności - zasadą kardynalną tej ingerencji jest działanie w ramach ustaw (prawa).
Jeśli zasada ta nie jest przestrzegana (przez urbanistów , gminę) to zamiast "władztwa" mamy zwykłe "widzimisię".
Wykonywanie zawodu przez urbanistę to planowanie przestrzennego rozwoju danego terenu.
Planowanie przestrzenne dzisiaj to tylko ok.10% - 30% tzw. sztuki urbanistycznej a pozostałe 70%-90% to, niestety przepisy prawa.
Negujący te relacje (rzeczywistość) mają znikome szanse na sukces w planowaniu przestrzennym.

Filip Sokołowski's picture

quidam napisał/a:

W ramach władztwa planistycznego gmina ingeruje w sposób wykonywania prawa własności - zasadą kardynalną tej ingerencji jest działanie w ramach ustaw (prawa). Jeśli zasada ta nie jest przestrzegana (przez urbanistów , gminę) to zamiast "władztwa" mamy zwykłe "widzimisię". Wykonywanie zawodu przez urbanistę to planowanie przestrzennego rozwoju danego terenu. Planowanie przestrzenne dzisiaj to tylko ok.10% - 30% tzw. sztuki urbanistycznej a pozostałe 70%-90% to, niestety przepisy prawa. Negujący te relacje (rzeczywistość) mają znikome szanse na sukces w planowaniu przestrzennym.

Zgoda, ale sam wcześniej napisałeś, że brak w tym zakresie uregulowań prawnych. Pewnie, że planowanie tylko na zasadzie nakazów i zakazów to nie jest najlepsze rozwiazanie. Niemniej jednak kiedy mamy sytuację, że potencjalnie cały obszar wsi jest zagrożony podtopieniami (informacja z ekofizjografii oraz z geoportalu) to zgodnie z tym co piszesz powinniśmy odstąpić całkowiecie od zainwestowania tego terenu. Trudno mi sobie wyobrazić, że gmina podejmuje taką decyzję, prędzej poszuka innego urbanisty, który "spojrzy inaczej na sprawę".

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

kontr-urbanista's picture
Filip Sokołowski napisał/a:

quidam napisał/a:

W ramach władztwa planistycznego gmina ingeruje w sposób wykonywania prawa własności - zasadą kardynalną tej ingerencji jest działanie w ramach ustaw (prawa). Jeśli zasada ta nie jest przestrzegana (przez urbanistów , gminę) to zamiast "władztwa" mamy zwykłe "widzimisię". Wykonywanie zawodu przez urbanistę to planowanie przestrzennego rozwoju danego terenu. Planowanie przestrzenne dzisiaj to tylko ok.10% - 30% tzw. sztuki urbanistycznej a pozostałe 70%-90% to, niestety przepisy prawa. Negujący te relacje (rzeczywistość) mają znikome szanse na sukces w planowaniu przestrzennym.

Zgoda, ale sam wcześniej napisałeś, że brak w tym zakresie uregulowań prawnych. Pewnie, że planowanie tylko na zasadzie nakazów i zakazów to nie jest najlepsze rozwiazanie. Niemniej jednak kiedy mamy sytuację, że potencjalnie cały obszar wsi jest zagrożony podtopieniami (informacja z ekofizjografii oraz z geoportalu) to zgodnie z tym co piszesz powinniśmy odstąpić całkowiecie od zainwestowania tego terenu. Trudno mi sobie wyobrazić, że gmina podejmuje taką decyzję, prędzej poszuka innego urbanisty, który "spojrzy inaczej na sprawę".

1. Wcześniej napisałem, że owszem brak ale szegółowych uregulowań prawnych.
2. Wskazałem na brak szczegółowych uregulowań prawnych odnoszących się do kwestii podtopień.
3. W ostatnim poście próbowałem zwrócić uwagę, że filozofia wyrażona przez "Kotleta" szczególnie w zdaniu: "Myślę też, że taki zakaz w pełni mieści się w pojęciu "władztwa planistycznego gminy" i jako urbanista uważam, że mamy pełne "prawo" (w ramach wykonywania zawodu - sztuki urbanistycznej) do formułowania takich zakazów."
może się okazać niewystarczająca wobec twardej rzeczywistości tj. na gruncie obowiązującego prawa. Stąd moje odwołanie do definicji władztwa planistycznego.
4. Zdanie: "Niemniej jednak kiedy mamy sytuację, że potencjalnie cały obszar wsi jest zagrożony podtopieniami (informacja z ekofizjografii oraz z geoportalu) to zgodnie z tym co piszesz powinniśmy odstąpić całkowiecie od zainwestowania tego terenu. Trudno mi sobie wyobrazić, że gmina podejmuje taką decyzję, prędzej poszuka innego urbanisty, który "spojrzy inaczej na sprawę"." zawiera kluczowy problem: być czy mieć?
Ale to chyba temat na inną dyskusję...

Monika Kozanecka's picture

Często w planach dot. zabudowy mieszkaniowej, obejmujących obszary o trudnych warunkach gruntowych zapisuję, że dopuszca sie podpiwniczenie pod warunkiem przeprowadzenia badań geotechnicznych. Budownictwo mieszkaniowe należy do I kategorii badań geotechnicznych w których wystarczy rozpoznanie wstępne, a ze względu na brak wiedzy i oszczedność, niewielu inwetorów decyduje się na badania.  W moim odczuciu badania geotechniczne winno się dokonywać na etapie zakupu nieruchomości, wówczas oszczędzilibyśmy sobie zaskoczenia wynikającego z dodatkowych kosztów realizacji fundametu i zabiegów odwadniających. Czym jest 1200 zł wobec 500 000 zł - niestety nie wiele osób zdaje sobie sprawę jak istotną sprawą jest grunt na którym chcemy postawić sobie nasz wymarzony dom.

Polecam artykuł który pojawiła się na portalu:

http://www.urbanistyka.info/content/dlaczego-warto-zbada%C4%87-grunt-prz...

m.s

 

Urbanistyka , komunikacja

Filip Sokołowski's picture

Monika Skrzypczak napisał/a:

Często w planach dot. zabudowy mieszkaniowej, obejmujących obszary o trudnych warunkach gruntowych zapisuję, że dopuszca sie podpiwniczenie pod warunkiem przeprowadzenia badań geotechnicznych. Budownictwo mieszkaniowe należy do I kategorii badań geotechnicznych w których wystarczy rozpoznanie wstępne, a ze względu na brak wiedzy i oszczedność, niewielu inwetorów decyduje się na badania.  W moim odczuciu badania geotechniczne winno się dokonywać na etapie zakupu nieruchomości, wówczas oszczędzilibyśmy sobie zaskoczenia wynikającego z dodatkowych kosztów realizacji fundametu i zabiegów odwadniających. Czym jest 1200 zł wobec 500 000 zł - niestety nie wiele osób zdaje sobie sprawę jak istotną sprawą jest grunt na którym chcemy postawić sobie nasz wymarzony dom.

Polecam artykuł który pojawiła się na portalu:

http://www.urbanistyka.info/content/dlaczego-warto-zbada%C4%87-grunt-prz...

m.s

 

Pozostaje kwestia czy w planie można nakazywać wykonanie badań geotechnicznych, czy dopuszczać coś pod warunkiem wykonania takich badań (?)

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Monika Kozanecka's picture

Filip Sokołowski napisał/a:

Monika Skrzypczak napisał/a:

Często w planach dot. zabudowy mieszkaniowej, obejmujących obszary o trudnych warunkach gruntowych zapisuję, że dopuszca sie podpiwniczenie pod warunkiem przeprowadzenia badań geotechnicznych. Budownictwo mieszkaniowe należy do I kategorii badań geotechnicznych w których wystarczy rozpoznanie wstępne, a ze względu na brak wiedzy i oszczedność, niewielu inwetorów decyduje się na badania.  W moim odczuciu badania geotechniczne winno się dokonywać na etapie zakupu nieruchomości, wówczas oszczędzilibyśmy sobie zaskoczenia wynikającego z dodatkowych kosztów realizacji fundametu i zabiegów odwadniających. Czym jest 1200 zł wobec 500 000 zł - niestety nie wiele osób zdaje sobie sprawę jak istotną sprawą jest grunt na którym chcemy postawić sobie nasz wymarzony dom.

Polecam artykuł który pojawiła się na portalu:

http://www.urbanistyka.info/content/dlaczego-warto-zbada%C4%87-grunt-prz...

m.s

 

Pozostaje kwestia czy w planie można nakazywać wykonanie badań geotechnicznych, czy dopuszczać coś pod warunkiem wykonania takich badań (?)

Nie nie można jest to poza kompetecjami samorządu. Zdaje sobie sprawę, że prawo jest po to aby je przstrzegać nawet jeśli jest ono niedoskonałe... ale z drugiej strony jak zasygnalizować nieswiadomych inwestorom, że planowana inwestycja może  być ryzykowna i wymagać specjalistycznych rozwiaznań. Ktoś odpowie - jest prognoza oddziaływania na środowisko, ale kto ją czyta i jakie  ma umocowanie prawne....?

m.s

Urbanistyka , komunikacja

kontr-urbanista's picture

Zapis planistyczny, że dopuszcza się podpiwniczenie pod warunkiem przeprowadzenia badań geotechnicznych jest dla mnie zupełnie niezrozumiały - czy to znaczy, że sama czynność wykonania takich badań (bez względu na ich wynik) jest wystarczającą przesłanką dopuszczającą podpiwniczenie?

Monika Skrzypczak napisał/a:

Często w planach dot. zabudowy mieszkaniowej, obejmujących obszary o trudnych warunkach gruntowych zapisuję, że dopuszca sie podpiwniczenie pod warunkiem przeprowadzenia badań geotechnicznych. Budownictwo mieszkaniowe należy do I kategorii badań geotechnicznych w których wystarczy rozpoznanie wstępne, a ze względu na brak wiedzy i oszczedność, niewielu inwetorów decyduje się na badania.  W moim odczuciu badania geotechniczne winno się dokonywać na etapie zakupu nieruchomości, wówczas oszczędzilibyśmy sobie zaskoczenia wynikającego z dodatkowych kosztów realizacji fundametu i zabiegów odwadniających. Czym jest 1200 zł wobec 500 000 zł - niestety nie wiele osób zdaje sobie sprawę jak istotną sprawą jest grunt na którym chcemy postawić sobie nasz wymarzony dom.

Polecam artykuł który pojawiła się na portalu:

http://www.urbanistyka.info/content/dlaczego-warto-zbada%C4%87-grunt-prz...

m.s

 

Kotlet's picture

Zgadzam się z koleżanką, że zamieszczanie w planach miejscowych nakazu wykonywania jakichkolwiek działań, od których zależne będzie przeprowadzenie zamierzenia inwestycyjnego jest niezgodne z prawem - tzw. "norma otwarta".
Myślę jednak, że można w tej kwestii coś jednak zrobić: mamy wszakże możliwość zamieszczania treści informacyjnych na rysunku planu miejscowego. Skoro tak, to możemy zaznaczyć obszary o skomplikowanych warunkach posadowienia, zagrożone podtopieniami, osuwisk, o spadku powyżej 12% itp, co unaoczni wyraźnie problem.
Osobiście znam jeden plan miejscowy w którym zastosowano takie oznaczenie bez nakazu wykonywania badań geotechnicznych i z tego co wiem sprawdza się dobrze.

Szklanka przegotowanej wody oraz kromka czerstwego chleba to posiłek krzepiący oraz elegancki.

Kotlet's picture

Na poparcie mojej tezy, co do wprowadzania zakazu podpiwniczeń w ramach władztwa planistycznego gminy (np. jako parametr czy wskaźnik kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu), przytaczam treść uzasadnienia jednego z wyroków NSA [II OSK 1191/07 z 18.10.2007 r.]:

"(...)ma rację strona skarżąca, że uprawnienia planistyczne gminy, doktrynalnie określane władztwem planistycznym, nie są nieograniczone i muszą znajdować podstawę ustawową. Zobowiązuje do tego regulacja art. 94 Konstytucji RP, stanowiąc, że organy samorządu terytorialnego, ustanawiają akty prawa miejscowego, a do takich z mocy art. 14 ust. 8 ww. ustawy, należy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie.
Ustawą upoważniającą do podejmowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest przywołana wyżej ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przepisy tej ustawy dość szeroko określają granice w jakich gmina może podejmować władne rozstrzygnięcia w sferze planowania przestrzennego. Ustawa czyni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego instrumentem przyznanych jej uprawnień zwanych władztwem planistycznym. Władztwo to obejmuje kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie m.in. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście władztwo to nie jest i nie może być traktowane jako niczym nieograniczona ingerencja gminy w prawa właścicielskie. Ingerencja ta może się dokonywać wyłącznie na zasadzie poszanowania porządku prawnego i nie może prowadzić do nadużycia przysługujących gminie uprawnień. Jeżeli zatem, w przypadku zaskarżonego planu, Rada Miasta S., powołując się na swoje ustawowe uprawnienia, dopuściła w § 3, na obszarze tam wskazanym, obiekty handlowe o powierzchni sprzedażowej do 2000 m2, uzasadniając to celami polityki przestrzennej Miasta, to działała na podstawie i w granicach przysługującego jej władztwa planistycznego.
Rozmieszczenie obiektów handlowych, także tych mniejszych(poniżej 2000 m2) nie podlegających bezpośrednio regulacjom ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wpływa na sposób zagospodarowania terenu, a jeżeli tak to decydowanie o ich rozmieszczeniu mieści się w uprawnieniach planistycznych gminy, zwanych władztwem planistycznym. I nie zmienia tego fakt, iż powierzchnia sprzedaży nie została wyraźnie wskazana jako parametr czy wskaźnik kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym w jej art. 15 ust. 2 pkt 6. Nie można podzielić poglądu, wyrażonego w skardze kasacyjnej, że każda czynność organu gminy, podejmowana w ramach przyznanego jej władztwa planistycznego wymaga konkretnego przepisu upoważniającego. Przyjęcie tego poglądu oznaczałoby przekreślenie istoty przedmiotowego władztwa, u podstaw którego leży samodzielne decydowanie o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania określonych obszarów.
Wystarczającą zatem podstawą do działania w ramach władztwa, o którym mowa, jest zespół przepisów wielokrotnie wyżej przywoływanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności art. 3 ust. 1) oraz ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), a zwłaszcza jej art. 7 ust. 1 pkt 1. Inną natomiast kwestią jest ewentualne nadużycie władztwa planistycznego przez gminę. Ta kwestia podlega kontroli sądu administracyjnego i jak wynika z materiałów niniejszej sprawy była przedmiotem kontroli sądu pierwszej instancji.
Sąd ten jak również Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznający skargę w wyniku uchylenia zaskarżonego wyroku, takiego nadużycia się nie dopatrzył."

Szklanka przegotowanej wody oraz kromka czerstwego chleba to posiłek krzepiący oraz elegancki.

kontr-urbanista's picture

"Nie można podzielić poglądu, wyrażonego w skardze kasacyjnej, że każda czynność organu gminy, podejmowana w ramach przyznanego jej władztwa planistycznego wymaga konkretnego przepisu upoważniającego." - teza ta nie oznacza jednocześnie, że "każda czynność organu gminy, podejmowana w ramach przyznanego jej władztwa planistycznego może być podejmowana bez konkretnego przepisu upoważniającego."
Ten sam sąd stwierdził na początku uzasadnienia: "(...)ma rację strona skarżąca, że uprawnienia planistyczne gminy, doktrynalnie określane władztwem planistycznym, nie są nieograniczone i muszą znajdować podstawę ustawową."
Wszystko to oznacza, że czynności organu gminy, podejmowane w ramach przyznanego jej władztwa planistycznego nie wymagają konkretnego przepisu upoważniającego jedynie wtedy kiedy czynności takie nie są ujęte wprost w przepisach prawa.
Pozostaje problem do rozstrzygnięcia, które czynności mają, a które nie mają określonej konkretnej podstawy prawnej.
W praktyce (planistycznej)generalną zasadą powinno być tworzenie ustaleń planistycznych, które mają konkretną podstawę prawną.
Jest to niezwykle istotne z prostego powodu: planowanie przestrzenne to zawsze operacja na prawie własności i wynikających stąd innych prawach jednostki.

Kotlet's picture

Przepis wskazany w tym fragmencie orzeczenia moim zdaniem wyczerpuje temat: "Wystarczającą zatem podstawą do działania w ramach władztwa, o którym mowa, jest zespół przepisów wielokrotnie wyżej przywoływanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności art. 3 ust. 1) (...)".
Jak już pisałem we wcześniejszym poście uważam, że zakaz realizowania podpiwniczeń zawiera się w ustaleniach wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Szklanka przegotowanej wody oraz kromka czerstwego chleba to posiłek krzepiący oraz elegancki.

Piotr Piechocki's picture

Jaki wpływ ma piwnica na ład przestrzenny?
Z jakich powodów skutkiem trudnych warunków gruntowo-wodnych ma być zakaz wykonania piwnicy lub w ogóle zabudowy?
Piwnica to kondygnacja (część) budynku posiadająca posadzkę poniżej poziomu terenu.
Czy budynek posiadający piwnicę jest bardziej narażony na zalanie lub podtopinie? Jeżeli część podziemna budynku wykonana jest stosownie do panujących w danym miejscu warunków gruntowo-wodnych, czy zakaz ma sens? Czy budynek nie posiadający piwnicy przestaje być zagrożony zalaniem , podtopieniem itp.?
Jakie zatem warunki należy zawrzeć w terenach zagrożonych zalaniem lub o trudnych warunkach gruntowo-wodnych? Holendrzy budują na takich terenach. W przeszłości w Polsce już Mennonici (i nie tylko) pokazali jak i co można budować w terenach zalewowych.
Na przykład: poziom posadowienia posadzki parteru na wysokości wyższej niż poziom wód powodziowych 0,1%, 1%, 10% (?); Nakaz usypywania sztucznych wzniesień w celu lokalizacji zabudowy. Nakaz budowy budynków o co najmniej dwóch kondygnacjach nadziemnych (możliwość ewakuacji ludzi i sprzętu na wyższe kondygnacje). Nakaz budowy dróg na odpowiednich nasypach. Wymóg lokalizacji urządzeń energetycznych na odpowiednich wysokościach itp itd.
Zakazy powinny być ostatecznością i powinny dotyczyć np.: takich funkcji jak cmentarze, hurtowe magazyny produktów ropopochodnych, środków ochrony roślin itp. itd.
Co Państwo na takie rozwiązania? Może inne propozycje?

kontr-urbanista's picture

Obserwuję, że w dotychczasowych forumowych dyskusjach "pokutuje" praktyka "swobodnych wypowiedzi" tj. nawiązujących ogólnie do "zadanego tematu" lub danego wątku ale już niekoniecznie konsekwentnie wpisujących się w tok danej dyskusji. W konsekwencji jest dużo wypowiedzi brak natomiast elementów podsumowujących dany etap czy całość dyskusji.
Myślę, że dyskusje takie powinny mieć także walor "dydaktyczny" - nie wszyscy "siedzą w temacie" i byłoby dobrze dakich drobnych rekapitulacji dokonywać.
Uważam, że wypowiedź Pana Piotra to doskonałe podsumowanie naszej dyskusji o zakazach podpiwniczeń.

Kotlet's picture

Oczywiście kondygnacja piwnicy, całkowicie pogrążona w gruncie, nie ma żadnego wpływu na ład przestrzenny.
Zakaz podpiwniczeń w przypadku trudnych warunków gruntowo-wodnych może oszczędzić ewentualnego wypompowywania z nich wody w przypadku źle wykonanej hydroizolacji lub intensywnych opadów, które, w połączeniu z istniejącym naporem wody gruntowej, doprowadzą do jej przerwania.
To czy budynek jest bardziej zagrożony zalaniem/podtopieniem nie zależy od posiadanego podpiwniczenia lecz od tego gdzie jest zlokalizowany (tereny zagrożone zalaniem/podtopieniem). Natomiast straty powstałe po zalaniu/podtopieniu budynku nie posiadającego piwnicy są na pewno mniejsze - nie trzeba wypompowywać wody z piwnic, osuszać ich ani remontować. Jednym słowem jest profilaktyka - która zawsze jest lepsza od naprawy szkód.
Jeśli już wprowadzam możliwość zabudowy na tereny zagrożone zalaniem/podtopieniem to stosuję np. takie zapisy:
- zakaz podpiwniczania budynków,
- nakaz sytuowania poziomu porównawczego parteru minimum 1,5 m ponad poziomem terenu.
Co do lokalizacji takich obiektów infrastruktury jak stacje trafo, przepompownie ścieków czy stacje redukcyjne gazu to myślę, że należy je po prostu zlokalizować (wrysować na rysunku planu) w terenach wolnych od takich zagrożeń.

Szklanka przegotowanej wody oraz kromka czerstwego chleba to posiłek krzepiący oraz elegancki.

Agnieszka's picture

Nie zgodzę się ze stwierdzeniem, że "kondygnacja piwnicy, całkowicie pogrążona w gruncie, nie ma żadnego wpływu na ład przestrzenny". Może w zabudowie jednorodzinnej nie ma, natomiast w zabudowie wielorodzinnej lub usługowej ma choćby ze względu na liczbę zjazdów, usytuowanie i zabezpieczenie zjazdu (np. ogrodzenie zjazdu murem).

A czy uważacie, że zawsze powinno się pisać o kondygnacjach podziemnych, pomijając przypadki trudnych warunków gruntowo-wodnych?

urbanistyka, architektura

Adam Rodziewicz's picture

Czy sednem problemu nie są same piwnice, ale kwestia kto ma płacić za czynności, które należy wykonać kiedy dojdzie do ich zalania?

Dla mnie zapis o zakazie podpiwniczeń mija się z istotą problemu. Można realizować piwnice na wiele sposobów, np. taki Potsdamer Platz w Berlinie to zespół szczelnych wanien pogrążonych w terenie o bardzo wysokich wodach gruntowych, które okresowo jeszcze się podnoszą w okresie roztopów.

Czy nie był by rozwiązaniem problemu zapis w mpzp w stylu: (tu tylko szkic zapisu, nie jego konkretny kształt) "Teren zlokalizowany w obszarze potencjalnie zagrożonego powodzią - wszelkie inwestycje należy projektować i realizować z zastosowaniem środków zabezpieczających przed podniesieniem się poziomu wód powierzchniowych o XXm" gdzie należy wstawić np. poziom tzw. "wody stulecia" czyli najwyższy z zarejestrowanych w ostatnich 100 latach?

Gmina w sytuacji ewentualnej powodzi na swój koszt wykonywała by tylko czynności "sprzatania po" kiedy określony w mpzp poziom został by przekroczony. Przy innym zalaniu np. rzeczonych piwnic inwestor na podstawie mpzp został poinformowany o zagrożeniu i na swoją odpowiedzialność realizował swoje zamierzenia w obszarze zagrożonym nie zabezpieczając się odpowiednio.

Tak samo na podstawie takich zapisów można regulować kwestie ubezpieczeniowe co już poza planem moze niektórych zniechęcić do inwestowania na tak problematycznych obszarach.

Piotr Piechocki's picture

rozpoczęliśmy od piwnic w zabudowie wiejskiej. Ostatni wpis mówi o zabudowie miejskiej i w takich okolicznościach twierdzenia o braku wpływu piwnic na ład przestrzenny nie mają zastosowania. Niewątpliwie wpływ na ład przestrzenny, a tym samym konieczność uwzględnienia w ustaleniach mpzp, ma zamiar zagospodarowywania podziemi w zakresie i skali mającej znaczący udział w planowanym zagospodarowaniu danego obszaru. Takimi obszarami są na przykład wielofunkcyjne, wielopoziomowe węzły komunikacyjne (przesiadkowe) jak również miejsca lokalizacji obiektów z bogato zagospodarowaną przestrzenią podziemną. Moim zdaniem problemy z zalewaniem piwnic i garaży wodami opadowymi, roztopowymi czy też gruntowymi jest efektem złych rozwiązań projektowych w projektach budowlanych oraz złego wykonawstwa. Zdecydowanie mniejszy wpływ na powstanie tego typu skutków mają ustalenia planów miejscowych. MPZP pozwala na uregulowanie wielu kwestii oraz można dzięki niemu wielu problemów uniknąć ale trzeba jeszcze we właściwy sposób taki plan realizować. Niestety w naszym kraju mamy problemy nie tylko na poziomie sporządzania planów ale również, a może przede wszystkim na poziomie ich realizacji.

Adam Rodziewicz's picture

Podałem przykład z górnej półki, ale wanny szczelne są możliwe do zastosowania i na terenach wiejskich. Kwestia determinacji i zasobów inwestora.

Co do słabości egzekucji prawa zgadzam się w 100%. MPZP nie są plastrem na wszelkie żale, o czym jakoś wszyscy wydają się zapominać, zwłaszcza jak czytam uwagi składane do planów.

Kotlet's picture

Pisząc poprzednie posty, akurat cały czas miałem na myśli zabudowę jednorodzinną bez zjazdów na tę kondygnację.
Oczywiście zgadzam się, że lokalizowanie parkingów podziemnych do których prowadzą zjazdy ma wpływ na ład przestrzenny - chociaż minimalny, uważam (niskie murki oporowe wokół rampy).
Osobiście uważam pisanie ustaleń dla kond. podziemnych w "normalnych" przypadkach za zbędne - trąci to "przeregulowanie" planu.

W kwestii odpowiednich rozwiązań technicznych to mają one znaczenie jedynie w przypadku trudnych warunków gruntowo-wodnych. Natomiast z czytanych wypowiedzi odniosłem wrażenie, że rozwiązania techniczne piwnic mają także wpływ na ich zalania wezbranymi wodami powierzchniowymi? To już absurd. Jeśli się mylę; poprawcie mnie.

Szklanka przegotowanej wody oraz kromka czerstwego chleba to posiłek krzepiący oraz elegancki.

Monika Kozanecka's picture

Kotlet napisał/a:

Zgadzam się z koleżanką, że zamieszczanie w planach miejscowych nakazu wykonywania jakichkolwiek działań, od których zależne będzie przeprowadzenie zamierzenia inwestycyjnego jest niezgodne z prawem - tzw. "norma otwarta". Myślę jednak, że można w tej kwestii coś jednak zrobić: mamy wszakże możliwość zamieszczania treści informacyjnych na rysunku planu miejscowego. Skoro tak, to możemy zaznaczyć obszary o skomplikowanych warunkach posadowienia, zagrożone podtopieniami, osuwisk, o spadku powyżej 12% itp, co unaoczni wyraźnie problem. Osobiście znam jeden plan miejscowy w którym zastosowano takie oznaczenie bez nakazu wykonywania badań geotechnicznych i z tego co wiem sprawdza się dobrze.

 

Wyraźne oznaczenie trudnych warunków gruntowych na rysunku planu jest bardzo dobrym rozwiązaniem i uważam, że taki zabieg powinien być stosowany standardowo. Przecież chodzi głównie o to, aby potencjalny inwestor miał świadomość istnienia problemu, który z pewnością wpłynie na budżet jego inwestycji. Poza tym gmina będzie po bezpiecznej stronie, przeczcież zasygnalizowała o problemie, który winien znaleźć swoje odzwierciedlenie w projekcie budowlanym. Dochodzę do wniosku, że jeśli kogoś stać na podpiwniczenie za kilkaset tysięcy to czemu mu na to nie pozwolić, ewentualne roszczenia wówczas będą skierowane do wykonawcy.
 
Mam nadzieję, że informacja na rysunku planu o trudnych warunkach gruntowych (grunty, poziom w.g itp.) skłoni projektantów do bezwzględnego przeprowadzenia badań geotechnicznych.
 
Tak na marginesie to znam przypadek w którym na pierwszy rzut oka (mapy glebowe, sozo i hydro) teren wydawał się bezproblemowy niestety przy wykopie pod fundament okazało się że mamy kurzawkę.

 

Urbanistyka , komunikacja

Miejska Pracownia Urbanistyczna w Poznaniu's picture
W ramach tematu „Zakaz podpiwniczeń w planie” pojawiały się wątki dotyczące zasadności pisania w mpzp ustaleń dla kondygnacji podziemnych, szczególnie w kontekście ładu przestrzennego.

W Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Poznaniu w ramach prac zespołu standaryzacyjnego zajmowano się problemem dotyczącym konieczności wprowadzania zapisu dopuszczającego lokalizację kondygnacji podziemnych, co zrodziło wątpliwości, czy w planie miejscowym ustalenia dotyczyć muszą wszystkich elementów zagospodarowania i przeznaczenia terenu, gdyż inaczej organ administracji nie będzie mógł wydać na nie pozwolenia na budowę?

Oto stanowisko zespołu standaryzacyjnego MPU w Poznaniu – opracowanie: mec. Natalia Weremczuk (radca prawny)

1. Ocena prawna

Zasada legalności wyrażoną w art. 7 Konstytucji RP wymaga, aby każdy akt władczej ingerencji organu administracji w sferę prawną obywatela (w tym ingerencji polegającej na ograniczeniu prawa własności) oparty był na konkretnie wskazanym przepisie prawa. Pod pojęciem prawa należy rozumieć źródła prawa powszechnie obowiązującego. Jak wynika z art. 87 Konstytucji do źródeł prawa powszechnie obowiązującego należą również akty prawa miejscowego.
Z zasady legalności działania organów władzy publicznej wynika, że nie ma zastosowania względem nich zasada odnoszącą się do zachowań obywateli i ich grup, że wszystko, co nie jest prawem zakazane, jest dozwolone. Wobec powyższego nielegalne jest zarówno działanie organu podjęte niezgodnie z obowiązującymi przepisami, jak i działanie bez podstawy prawnej.
Mając powyższe na uwadze należy zgodzić się ze stanowiskiem Z. Niewiadomskiego, iż „Plan miejscowy upoważnia jedynie do takiego rozstrzygnięcia, jakie wyraźnie wynika z jego treści tekstowej i graficznej”. Natomiast wszelkie wątpliwości będą rozstrzygane na korzyść właściciela nieruchomości zgodnie z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności.

Konkludując - w odniesieniu do interpretacji postanowień planu miejscowego należy stosować zasadę legalności. W prawie administracyjnym nie obowiązuje zasada prawa cywilnego, która głosi „co nie jest zakazane jest dozwolone” lecz obowiązuje zasada „dozwolone jest to co prawo wyraźnie przewiduje”.

Wobec powyższego zadać należy pytanie czy w planie miejscowym ustalenia dotyczyć muszą wszystkich elementów zagospodarowania i przeznaczenia terenu gdyż inaczej organ administracji nie będzie mógł wydać na nie pozwolenia na budowę?

Naczelny Sąd Administracyjny (w wyroku z dnia 19 czerwca 2010 r., Sygn. akt II OSK 1131/08) doszedł do przekonania, iż skoro garaż podziemny znajduje się w bryle budynku i stanowi jego kondygnację podziemną powiązaną funkcjonalnie z tym budynkiem (a więc nie stanowi on odrębnego obiektu budowlanego i nie wpływa na sposób zagospodarowania terenu) to pomimo, iż decyzja o warunkach zabudowy nie przewiduje kondygnacji podziemnych ani garażu podziemnego, jest możliwa jego realizacja.
Wobec powyższego przyjąć należy że w sytuacji gdy dany element nie będzie stanowić odrębnego obiektu budowlanego wpływającego na sposób zagospodarowania terenu – nie musi być on wyszczególniany w ustaleniach planu miejscowego - a organy administracyjne będą musiały wydać pozwolenie na budowę go obejmujące.
Każdorazowo przy ocenie czy jakieś zachowania będą zgodne z planem miejscowym (czy zostanie wydane pozwolenie na budowę) przy jednoczesnym braku wyraźnego ich dopuszczenia w planie należy posłużyć się regułą interpretacyjną zastosowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny, a mianowicie kryterium „odrębnego obiektu budowlanego wpływającego na sposób zagospodarowania terenu”.

2. Postulowane zapisy w mpzp dotyczące ww. problemu i ich wpływ na zapisy dotyczące wysokości zabudowy

Proponuje się dwa warianty do wyboru:

I wariant:
•Określamy wysokość zabudowy w metrach;
•Jeśli ze względu na ochronę ładu przestrzennego zależy nam na podawaniu ilości kondygnacji nadziemnych, to w takiej sytuacji należy wypowiedzieć się co do lokalizacji kondygnacji podziemnych (zakazać, dopuścić, nakazać).

II wariant:
•Określamy wysokość zabudowy w metrach;
•Jeśli nie zależy nam na podawaniu ilości kondygnacji nadziemnych, to w takiej sytuacji nie ma potrzeby wypowiadania się o lokalizacji kondygnacji podziemnych, gdyż jeśli nie stanowią one odrębnego obiektu budowlanego wpływającego na sposób zagospodarowania terenu, to organy administracyjne będą musiały wydać pozwolenie na budowę je obejmujące.

Jeśli jednak zakładamy, iż kondygnacje podziemne miałyby wpływać na sposób zagospodarowania terenu, przykładowo, gdy nie wyklucza się garaży lub hal garażowych „wystających” poza obrys naziemnej części budynku lub miały by stanowić odrębny obiekt budowlany, to należy je dopuścić lub nakazać oraz ewentualnie wypowiedzieć się co do ich lokalizacjii parametrów.

Z upoważnienia Dyrekcji MPU,
Agnieszka Siemiginowska


Miejska Pracownia Urbanistyczna w Poznaniu www.mpu.pl



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 6 gości online