Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

Zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej


stefan's picture

By stefan - Posted on 10 marzec 2011

Czy istnieje możliwość ustanowienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w terenach z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę zagrodową dopuszczenia realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej?

Gosia B.'s picture

Powyższe zestawienie funkcji jest szeroko kwestionowane przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W mpzp nie jest dopuszczalne łączenie funkcji rolniczych i nierolniczych na jednym terenie. Dodatkowo pojawia się problem sporządzenia, bądź nie-sporządzenia, wniosku o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne. Bo jak w powyższym przypadku potraktować taki teren??? :)

Poza tym problem ten już chyba został poruszony na którymś z for.

Pozdrawiam

stefan's picture

Chodzi o tereny wiejskie. Właśnie jesteśmy po etapie opiniowania i uzgadniania naszego mpzp w którym to posiadamy te nieszczęsne zapisy dopuszczające w terenach z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę zagrodową realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Cała ta sprawa wyszła przy okazji rozmowy ze znajomym, który powiedział, że przy takim zestawieniu funkcji mogą być problemy ze zmianą przeznaczenia tych terenów na cele nierolnicze jak prześlemy wniosek do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Dzisiaj odbyłem rozmowę z pracownikiem Ministerstwa, który powiedział, że niedopuszczalne jest łączenie tych dwóch funkcji, po za tym tereny zabudowy zagrodowej to tereny rolne więc nie wykazuje się ich we wniosku o zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze ponieważ nie ma takiej potrzeby.
W tym miejscu rodzi się kilka pytań: jak pod względem zachowania prawidłowości procedury planistycznej będzie wyglądała sytuacja kiedy wykreślimy z części tekstowej planu zapisy dopuszczające realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w terenach z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę zagrodową i w takiej formie prześlemy "wniosek rolny" do odpowiednich instytucji? Czy może po takiej zmianie musimy jeszcze raz przesłać plany do uzgadniania i opiniowania, a dopiero później sporządzić wniosek o zmianę przeznaczenia terenów rolnych na cele nierolnicze i przekazać go odpowiednim organom? Może ktoś już miał podobny problem?

Sylwia's picture

Mieliśmy podobną sytuację w firmie, w której pracuję. Minister odrzucił na wniosek rolny ze względu na połączenie funkcji wymagającej zgód np. mieszkaniówki i nie wymagającej zgód czyli zagrodówka. Wyrzuciliśmy z planu mieszkaniówkę i zostało nam parę ha przeznaczonych pod usługi, drogi itp., nie wysyłaliśmy do ponownych opinii i uzgodnień.

stefan's picture

Zastanawiam się obecnie nad takim rozwiązaniem, żeby we wniosku rolnym w ogóle nie wykazywać terenów zabudowy zagrodowej gdzie dopuszcza się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - skoro ministerstwo twierdzi, że są to tereny których się nie wykazuje. Moją wątpliwość budzi jednak fakt czy mpzp może dopuszczać możliwość zabudowy mieszkaniowej na terenach dla których nie uzyskano zgody na zmianę przeznaczenia od ministra rolnictwa? Może się ktoś orientuje czy są wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w takich sprawach albo ewentualnie rozstrzygnięcia nadzorcze wojewodów.

Piotr Piechocki's picture

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych jednoznacznie określa kiedy wymagane jest uzyskanie zgody ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ustalenie dla określonego terenu funkcji mieszanych zawsze jest obciążone pewnym ryzykiem i to wcale nie z powodu konieczności uzyskiwania zgód od ministra, który to wymóg jest najbardziej nieracjonalnym wymogem administracyjnym w całym procesie planowania przestrzennego. Największe ryzyko funkcji mieszanych polega na pogodzeniu współistnienia dopuszczonych funkcji. Niestety pogodzenie funkcji zabudowy zagrodowej z funkcją zabudowy jednorodzinnej jest w praktyce niewątpliwie bardzo trudne. Jakoś trudno jest mi sobie wyobrazić współistnienie po sąsiedzku domu jednorodzinnego, w którym mieszka były mieszkaniec bloku z zabudową zagrodową z chlewnią, stodołą, oborą, płytą obornikową, biogazowownią, silosami na ziarno, wybiegiem dla inwentarza itp. Warto zatem przemyśleć jeszcze raz zasadność zastosowania w planie takiego rozwiązania.

eni30's picture

Zainteresował mnie temat, bo sami właśnie mamy podobny temat, tylko że dotyczy on mieszania zagrodówki z usługami. Przyznam że obszar dla którego robimy plan jest dość specyficzny, bo dotyczy gospodarstw rolnych i sadowniczych przy których prowadzona jest jednocześnie sprzedaż "plonów" (ziemniaki, owoce itp.). Czy w takim przypadku też należy nie występować o zgodę rolną ??? Przyznam że my już wystąpiliśmy o zmianę przeznaczenia, bo wyszliśmy z założenia, że w przyszłości bez zgody rolnej właściciel nie będzie mógł postawić budynku usługowego i sprzedawać tego co mu wyrośnie :) Ale po wcześniejszych wpisach na forum wnioskuję, że nie powinniśmy występować o zgodę.

Maciej Hermanowski's picture
Piotr Piechocki napisał/a:

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych jednoznacznie określa kiedy wymagane jest uzyskanie zgody ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ustalenie dla określonego terenu funkcji mieszanych zawsze jest obciążone pewnym ryzykiem i to wcale nie z powodu konieczności uzyskiwania zgód od ministra, który to wymóg jest najbardziej nieracjonalnym wymogem administracyjnym w całym procesie planowania przestrzennego. Największe ryzyko funkcji mieszanych polega na pogodzeniu współistnienia dopuszczonych funkcji. Niestety pogodzenie funkcji zabudowy zagrodowej z funkcją zabudowy jednorodzinnej jest w praktyce niewątpliwie bardzo trudne. Jakoś trudno jest mi sobie wyobrazić współistnienie po sąsiedzku domu jednorodzinnego, w którym mieszka były mieszkaniec bloku z zabudową zagrodową z chlewnią, stodołą, oborą, płytą obornikową, biogazowownią, silosami na ziarno, wybiegiem dla inwentarza itp. Warto zatem przemyśleć jeszcze raz zasadność zastosowania w planie takiego rozwiązania.

Silosy i biogazownia to moim zdaniem prędziej RU niż RM. Niemniej jednak podobnie jak Ty uważam, że mieszanie funkcji RM z MN może być kłopotliwe dla użytkowników tego terenu, choćby na wspomniane sąsiedztwo chlewni, obory czy wybiegu dla inwentarza.

Co do pytania o sprzedaż plonów z gospodarstwa, to moim zdaniem powinna być określona funkcja w planie RU, z dopuszczeniem handlu plonami i wówczas może się obejść bez odrolnienia. Natomiast jeśli wprowadzimy funkcję RM/U, to ze względu na szeroką interpretację U, należy wystąpić na ten teren o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolne.

Piotr Piechocki's picture

Wymieniając obiekty wchodzące w skład zabudowy zagrodowej należy rozróżnić funkcję i przeznaczenie związane z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego z funkcjami obiektów wykraczających poza związki z rodzinnym gospodarstwem rolnym. W odniesieniu do biogazowni należy rozróżnić biogazownie rolnicze, czyli takie, z których gaz i energia cieplana jest wykorzystywana na potrzeby własne gospodarstwa rolnego i wówczas są one elementem zabudowy zagrodowej. W przypadku biogazowni produkujacej gaz i energię cieplna i elektryczna na sprzedaż podmiotom zewnętrznym będziemy mieli do czynienia odpowiednio z funkcjami produkcji nierolniczej. Oznaczenie RU przypisywałbym raczej do wszelkiej zabudowy związanej z produkcją rolniczą za wyjątkiem zabudowy zagrodowej czyli związanej z rodzinnymi gospodarstwami rolnymi.
Tym samym zespół silosów lub młynów nie może być oznaczany jako RU ale jako P (produkcja składy i magazyny) o ile są to obiekty, których przeznaczeniem jest stała obsługa wielu producentów rolnych a nie konkretnego gospodarstwa rolnego w tym rónież wielkoobszarowego.

Maciej Hermanowski's picture
Piotr Piechocki napisał/a:

Wymieniając obiekty wchodzące w skład zabudowy zagrodowej należy rozróżnić funkcję i przeznaczenie związane z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego z funkcjami obiektów wykraczających poza związki z rodzinnym gospodarstwem rolnym. W odniesieniu do biogazowni należy rozróżnić biogazownie rolnicze, czyli takie, z których gaz i energia cieplana jest wykorzystywana na potrzeby własne gospodarstwa rolnego i wówczas są one elementem zabudowy zagrodowej. W przypadku biogazowni produkujacej gaz i energię cieplna i elektryczna na sprzedaż podmiotom zewnętrznym będziemy mieli do czynienia odpowiednio z funkcjami produkcji nierolniczej. Oznaczenie RU przypisywałbym raczej do wszelkiej zabudowy związanej z produkcją rolniczą za wyjątkiem zabudowy zagrodowej czyli związanej z rodzinnymi gospodarstwami rolnymi.
Tym samym zespół silosów lub młynów nie może być oznaczany jako RU ale jako P (produkcja składy i magazyny) o ile są to obiekty, których przeznaczeniem jest stała obsługa wielu producentów rolnych a nie konkretnego gospodarstwa rolnego w tym rónież wielkoobszarowego.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego RU to tereny obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich - nie bardzo rozumiem skąd bierze się Twoje podejście, że jeśli produkcja ta jest z przeznaczeniem na obsługę wielu producentów to musi być P, a jeśli na potrzeby własnego gospodarstwa to może być RU. Uważam, że to nadinterpretacja. Dla mnie P, to produkcja inna niż rolna.

Piotr Piechocki's picture

Zatem wszelkie formy zagospodarowania obejmujace produkcje, magazyny i skałdy, któe nie mogą zostać zakwalifikowane do innych przezanczeń. Kłopot z przezanczeniami obejmującymi funkcje rolnicze polega na tym, że niektóre formy działalności rolniczej dzieli cienka linia od ich nierolniczej funkcji, a w ich rozróżnieniu pomocna jest ewidencja gruntów a w zasadzie zał nr 6 ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH, no i oczywiście KOB w połączeniu z załącznikiem do prawa budowlanego określajacym Kategorie obiektó budowlanych.

stefan's picture

Zamierzamy wysłać wniosek do MRiRW z pominięciem terenów RM jako tych których nie trzeba zmieniać przeznaczenia. Zgodnie jednak z tekstową częścią planu w terenach tych poza podstawowym przeznaczeniem (zabudowa zagrodowa) dopuszczamy realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zastanawiam się teraz jak się ma uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze do późniejszych pozwoleń na budowę budynków jednorodzinnych. W skrócie rzecz ujmując czy jeżeli dla terenów RM nie uzyskamy zgody na zmianę przeznaczenia to czy starostwo po uchwaleniu planu będzie mogło odmówić wydania pozwolenia na budowę na tym terenie w związku z brakiem decyzji o zmianie przeznaczenia na cele nierolnicze gruntów rolnych?

Filip Sokołowski's picture

Ja nie wiem w ogóle skąd ten pomysł, uważam, że to nie przejdzie. Pomijając już kwestię racjonalności rozwiązania polegającego na łączeniu funkcji RM z MN, to uważam, że jeśli chcemy realizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to na ten teren musi być uzyskana zgoda koniec kropka. Inaczej tego nie widzę. Bez względu czy to jest MN, czy RM/MN to sprawa jest wydaje mi się prosta i nie ma co kombinować - tam gdzie chcecie mieszkaniówkę, musi być dokonana zmiana przeznaczenia gruntów rolnych.

"Na początku niepewnego przedsięwzięcia nasza wiara jest jedyną rzeczą, która może nam zapewnić powodzenie"

student007's picture

Widzę, że problem z mieszaniem funkcji rolnej z mieszkaniową oraz z późniejszym uzyskiwaniem zgody na zmianę przeznaczenia terenów rolnych jest dosyć ciekawy i może dobrze wyglądać w mojej pracy magisterskiej :)
Prosiłbym o wyjaśnienie kilku kwestii:
1) co należy rozumieć przez zabudowę zagrodową? (gdzie szukać definicji)
2) czy osoba realizująca zabudowę zagrodową w terenach rolnych w tym wypadku RM musi być rolnikiem? kto to w ogóle jest rolnik? (regulują to jakieś szczególne przepisy?)
3) Czy zapisy planu mogą wskazywać kategorie osób mogących realizować zabudowę zagrodową w terenach RM? czy wynika to z innych przepisów?
4) zna ktoś jakieś wyroki NSA, ewentualnie WSA lub jakieś rozstrzygnięcia nadzorcze wojewodów odnoszące się do problematyki mieszania funkcji, uzyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze?

Oczywiście sam już rozpocząłem poszukiwania potrzebnych informacji, ale pomoc ze strony osób zajmujących się tą problematyką codziennie jest nieoceniona.



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 5 gości online