Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Ustawa Rewitalizacyjna a MPZP i WZ

Ustawa Rewitalizacyjna a MPZP i WZ


Karolek's picture

By Karolek - Posted on 19 listopad 2015

Mam pytanie do szanownych koleżanek i kolegów.
1.
Co zrobić w sytuacji zmiany SUiKZP dla całej gminy (która jest także w granicach administracyjnych objęta MPZP z 2005 r.) gdy zapotrzebowanie gminy na tereny zabudowy mieszkaniowej jest niższe niż wyliczona chłonność obszarów wynikająca z mpzp . Gmina w obawie przed odszkodowaniami, kazała przenieść do SUiKZP wszystkie tereny wyznaczone w MPZP jako projektowaną zabudowę mieszkaniową (mimo, że znaczna część z tych terenów nie została zabudowana). Dodatkowo na wniosek mieszkańców doprojektowanych zostało sporo nowych obszarów.
Już przenosząc zabudowę mieszkaniową z MPZP wyszło, że gmina ma jej znacznie więcej niż potrzebuje, nie wspominając już o doprojektowanych na podstawie wniosków obszarach. Czy zmiany wprowadzone ustawą „Rewitalizacyjną” mogą zmusić gminę do usunięcia części terenów przeznaczonych pod zabudowę ? Dlaczego mamy teraz nie uwzględniać nowych wniosków i wyznaczać nowych obszarów, skoro ludzie chcą się w nich budować ? Co z władztwem planistycznym gminy ?

2.
Mam również przypadek innej gminy, dla której zmieniamy SUiKZP, w jej granicach administracyjnych. Gmina nie jest objęta MPZP w granicach administracyjnych, ale część terenów jest w małych MPZP. Gmina wydaje jednak ogromne ilości decyzji o warunkach zabudowy (mimo, że tylko na około 30% realizuje się zaplanowane inwestycje, a reszta czeka na sprzedaż wraz z przeniesieniem decyzji WZ). Decyzje te należałoby przenieść na grunt studium i zaznaczyć te tereny jako mieszkaniowe. Jednak chłonność wynikająca z WZ'tek jest znacznie wyższa od zapotrzebowania gminy. Czyli gmina ma więcej wyznaczonych obszarów pod zabudowę w WZ niż ich rzeczywiście potrzebuje.

Łukasz Grzesiak's picture

Witam Karolek! :)

Powiem tak - co by nie mówić, zasady wyliczania chłonności terenów (bilans inwestycyjny) obowiązują w wielu krajach Europy. To w Polsce, jak zresztą wszyscy wiemy, występowało do tej pory jakieś kuriozum i swoiste "zdziczenie" w myśl, którego prawo własności jest jakoby równoznaczne z prawem do zabudowy. Teraz się to zmieni, przynajmniej w zamyśle ustawodawcy. To czego - moim zdaniem - brakuje to ciągle jednoznacznego związania planowania na poziomie lokalnym z tym na poziomie regionalnym, z wytycznymi implementowanymi do studium pod rygorem jego nieważności. Ale ad rem:
1. Chcąc zachować zgodność z nowymi zapisami ustawowymi w zasadzie należy przystąpić do opracowania całego studium "od nowa", z dokładnym oszacowaniem bilansu terenów mieszkaniowych, czy szerzej - inwestycyjnych. Jeśli bilans ten oznaczać będzie mniejsze realne potrzeby od "chciejstw" właścicieli poszczególnych nieruchomości, to należy je ograniczyć, kierując się wytycznymi z ustawy oraz przepisami odrębnymi (np. w zakresie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze), moim zdaniem - dokonując jednocześnie równomiernego, zrównoważonego rozłożenia terenów mieszkaniowych na całą gminę. Innymi słowy - rozwój terenów mieszkaniowych w danej lokalizacji ma być determinowany prawidłowym ich zagospodarowaniem a nie lokalizacją w myśl Kowalskiego posiadającego w miejscu X daną działkę. Niech kupi sobie działkę w innej lokalizacji, to w ogóle nie powinno gminy interesować. Tak jest w całym cywilizowanym świecie. Kwestia odszkodowań - nie widzę podstaw, bo to przepis ustawowy obliguje gminy do racjonalizacji zagospodarowania przestrzeni. Gmina korzystając ze swojego władztwa planistycznego, może przecież zmienić mpzp, tym bardziej jeśli zmienia się prawo. Ustawodawcy chodzi przecież o ograniczenie ekstensywnego rozwoju zabudowy, której koszty ponoszą wszyscy.
2. W przypadku wuzetek, per analogiam do pkt 1., osobiście dla mnie sytuacja jest jeszcze mniej dyskusyjna - to nie jest żaden akta prawa miejscowego, to jest generalnie "nic", o ile nie została "skonsumowana" pozwoleniem na budowę.

Rozwijając Karolek Twoje pytania można jeszcze powiedzieć, tak: dopóki gmina nie przystąpi do zmiany studium obowiązuje status quo, bo z tego co się na razie doczytałem nie ma w noweli ustawy o pizp obowiązku przystąpienia do zmiany studium. Nie ma jednak także przepisów przejściowych w tym zakresie, co oznacza, iż jeżeli dojdzie do potrzeby aktualizacji studium, to musi być one wykonane wg nowych już przepisów, a to oznacza - zracjonalizowane. To oczywiście wymusi korektę wszystkich planów miejscowych w niezbędnym zakresie, tak aby były zgodne z nowym, zracjonalizowanym studium. Oczywiście jeśli już istniejące mpzp "wpiszą" się w bilans terenów inwestycyjnych i spełnią wymogi ustawowe co do lokalizacji nowej zabudowy to mogą zostać uwzględnione w nowym studium, w innym przypadku - do poprawki, z przywróceniem stanu pierwotnego.

Pozdrawiam
Łukasz

Filip Sokołowski's picture

 Łukasz, to czego przede wszystkim brakuje w tej ustawie, to przepisy przejściowe i to jest skandal, bo odbije się to finansowo zarówno na gminach jak i na samych urbanistach. A co do konieczności korekty mpzp, to na jakiej podstawie? Zgodność, czy brak sprzeczności mpzp, stwierdza rada gminy przy procedowaniu danego mpzp. To, że studium się zmieniło nie oznacza, ze mpzp traci ważność. Ciekaw jestem jak to będzie działało w praktyce, ale moim zdaniem nie będzie "masowej" zmiany obowiązujących planów. Ciekaw jestem też tej "racjonalności" w wyznaczaniu terenów pod zabudowę mieszkaniową - 18-ego listopada prawo własności rozumiane jako prawo do zabudowy zastąpione zostało zdroworozsądkowym podejściem do gospodarowania przestrzenią:)

Co do odszkodowań.. ograniczanie terenów pod zabudowę nie będzie dokonywane z automatu przez ustawę tylko przez gminę, a więc istnieje tu pewne pole do subiektywnej oceny, a co za tym idzie też pole do wykazania, ze mój interes prawny został niesłusznie naruszony. 

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Łukasz Grzesiak's picture

Ano, sam jestem ciekaw jak to ma przebiegać.

Powiedzmy sobie szczerze, gruntowna racjonalizacja zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwa bez:
a) anulowania decyzji wz,
b) swoistego resetu prawa miejscowego w Polsce w tym zakresie pod znowelizowane studia

Relacja aktualizacja studium - plan: no niby masz rację, jednak z drugiej strony - po co wtedy dokonywać aktualizacji studium?... gdzieś czytałem kiedyś jakiś wyrok w tej kwestii...

pzdr
Łukasz

adambo's picture

Jeżeli chłonność (+30%) nie przekroczy zapotrzebowania w obszarze jednostki osadniczej oraz w obszarach już przeznaczonych w obowiązujących MPZP pod daną zabudowę to nie będzie można wyznaczać w Studium nowych obszarów przeznaczonych pod tą zabudowę.
Kwestia tylko odpowiedniego wyznaczenia tej 'jednostki osadniczej' czyli 'wyodrębnionego przestrzennie obszaru zabudowy mieszkaniowej wraz z obiektami infrastruktury technicznej zamieszkałymi przez ludzi' i tu jest pole do próby nacisków i zmian 'wizji urbanistycznej' terenu, ale znając Wojewodę jednostka będzie korygowana rozstrzygnięciami nadzorczymi :)
Na szczęście będzie to dotyczyło wyłącznie obszarów powiązanych z tą jednostką i nie będzie powstawała nowa zabudowa w obszarach niezwiązanych z nią bezpośrednio.
Oczywiście gminy w zdecydowanej większości będą miały chłonność większą od zapotrzebowania.

jennyr's picture

tylko w tym wszystkim brakuje wskaźników jakie mamy przyjąć czyli każdy projektant dobierze sobie własne wskaźniki i wychodzi bzdura. Studia będą sie różniły wskaźnikami. Dla obliczenia chłonności możecie sobie dobrać dowolny wskaźnik np. ilości mieszkańców na ha i już widzę organy nadzoru i sądy które będą nam udowadniały że przyjęte do policzenia wskaźniki są za wysokie lub za niskie. I tu dochodzimy do absurdu tej ustawy. Brak uregulowań dodatkowych nie pozwala na rzetelne obliczenia !!! i nikt mi nie powie że jest inaczej. Konia z rzędem temu kto powie jak się przelicza chłonność w metrach uzytkowych, która na wyjdzie z obliczeń na całe przeznaczenie w studium, czyli w tym mamy komunikację, zieleń, usługi itd itp - ile sobie mam przyjąć ??? 60/40, 50/50 czy dowolnie inne przeliczenie. bzdura na resorach, pisana na kolanie a definicje użyte budzą zgrozę i pozwalają na interpretacje i nikogo nie obchodzi że mamy cofnąć studia oddane do uchwalenia. jak ktoś ma jakiś sensowny pomysł chętnie zobaczę pozdr.

s_b's picture

Przeanalizowałem na spokojnie zapisy ustawy o rewitalizacji, a właściwie część wprowadzającą zmiany do naszej ustawy i moje wnioski są takie... generalnie ze zmian wynika, że opracowaniu studium towarzyszyć będzie sporządzenie bilansu, który będzie uzasadniał wprowadzenie takiej, a nie innej ilości nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę... danymi źródłowymi do zapotrzebowania na tereny zabudowy będą analizy ekonomiczne, środowiskowe, społeczne, prognozy demograficzne oraz możliwości finansowe gminy. A w takich analizach będzie można napisać wszystko i udowodnić wiele i wymyśleć sobie bilans "z sufitu", gdyż ewentualna ocena wojewody, co do ważności uchwały studium, w tej właśnie kwestii, będzie sprowadzać się co najwyżej do stwierdzenia istnienia jakiś tam analiz i bilansu, których na oczy nie będzie widzieć, gdyż dostanie tylko ich wykaz.
Również sądy, sprowadzające niemal do równości prawo zabudowy do prawa własności nie będą nagle udowadniać czegoś innego i stać na straży rzetelnie wykonanych analiz i bilansów. Poprostu w to nie wierzę.

Co do konieczności powtórzenia uzgodnień czy wyłożenia do publicznego wglądu projektów już sporządzonych. Ja nie widzę do tego powodów. Chyba, że macie świadomość, że studium wyznacza zbyt dużą ilość terenów pod zabudowę i dzięki sporządzonemu bilansowi będziecie potrafili uświadomić gminę jak to bardzo źle zrobią jeśli przyjmą taki dokument do uchwalenia i w konsekwencji będziecie w stanie ograniczyć w projektach wielkość terenów przeznaczonych pod zabudowę. W innym przypadku nie widzę najmniejszego sensu, a w związku z tym, że nie ma przepisów przejściowych całe rozważanie o konsekwencjach zmian w ustawie dla opracowanych już dokumentów (a więc poddanych opiniowaniu, uzgadnianiu i wyłożeniu do publicznego wglądu), należy sprowadzić jedynie do dylematu, czy powinniśmy w tym momencie dorobić bilans, który będzie uzasadniał już przyjęte rozwiązania w projekcie. Przecież pomimo braku w momencie sporządzania odpowiednich przepisów dotyczących bilansowania, nie zaprzedaliśmy się całkowicie i nie projektowaliśmy wedle zasady hulaj dusza piekła nie ma ?

Łukasz Grzesiak's picture

Nie da się wszystkiego skodyfikować. Co to znaczy "napisać wszystko" w analizach? Jeśli podchodzimy do zagadnienia poważnie pod względem metodycznym, to albo trzeba będzie się oprzeć na twardych danych choćby ze spisów ludności GUS (np. z roku 2011) w zakresie ruchów migracyjnych albo w przypadku braku takich danych dla danego terenu - przeprowadzić własne w oparciu o próbę badawczą. I na bazie takich informacji przeprowadzić ekstrapolację. Wszystko.

Wykonanie rzetelnego bilansu jest jak najbardziej możliwe. Inna kwestia - to czy będzie on wykonywany (inaczej: czy za najniższą cenę ktoś to będzie w ten sposób wykonywał). Dla mnie sprawa jest prosta - gdybym ja miał oceniać rzetelność przygotowanych analiz, żądałbym twardych danych wyjściowych oraz udowodnienia przebiegu wnioskowania statystycznego(logicznego).

pzdr

s_b's picture

Nie wyobrażam sobie sytuacji, w której urbaniści będą sporządzali rzetelne analizy, nie przy obecnej komercjalizacji planowania przestrzennego i nie chodzi o kwestie kosztów ale o to, że nie będzie to w interesie gmin. Prawda jest taka, że gminy będą oczekiwały od urbanisty wprowadzenia nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę, a nie rzetelnych analiz udowadniających, że nie jest to możliwe. Przestrzeganie nowych przepisów będzie fikcją, gdyż wystarczy, że spojrzymy na obowiązujące studia, w których bez żadnych głębokich analiz możemy stwierdzić, że w przynajmniej 90 % gmin w Polsce nie powinniśmy więcej wyznaczać nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Bez resetu systemu planowania przestrzennego, z unieważnieniem obowiązujących studiów i planów, planowania w Polsce się nie naprawi.

Łukasz Grzesiak's picture
s_b napisał/a:

Nie wyobrażam sobie sytuacji, w której urbaniści będą sporządzali rzetelne analizy, nie przy obecnej komercjalizacji planowania przestrzennego i nie chodzi o kwestie kosztów ale o to, że nie będzie to w interesie gmin. Prawda jest taka, że gminy będą oczekiwały od urbanisty wprowadzenia nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę, a nie rzetelnych analiz udowadniających, że nie jest to możliwe. Przestrzeganie nowych przepisów będzie fikcją, gdyż wystarczy, że spojrzymy na obowiązujące studia, w których bez żadnych głębokich analiz możemy stwierdzić, że w przynajmniej 90 % gmin w Polsce nie powinniśmy więcej wyznaczać nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Bez resetu systemu planowania przestrzennego, z unieważnieniem obowiązujących studiów i planów, planowania w Polsce się nie naprawi.

S_b ależ ja się z Tobą (niestety) zgadzam całkowicie.
Nie zmienia to jednak faktu, że metodycznie wykonanie takich analiz w sposób zgodny z wnioskowaniem statystycznym jest jak najbardziej możliwe. To czy będą wykonywane to całkowicie inna sprawa.

pozdrawiam Wschód Polski (lubelskie?) :)

s_b's picture

Ależ ja też się z Tobą zgadzam. Prowadzenie takich analiz jest wykonalne, .... nawet kiedyś bez nowoczesnych narzędzi, które mamy dzisiaj i specjalnych przepisów były wykonywane..... Gospodarka wolnorynkowa, powszechna komercjalizacja, świętość własności prywatnej, doprowadziły do obecnego stanu rzeczy, że obecnie jest to nikomu nie potrzebne. Odpowiedzialni za planowanie przestrzenne zaspali zmiany w Polsce i teraz mamy to co mamy. Przestrzeń powinna być chroniona przed niegospodarnością, tak samo jak chronione są niektóre zasoby środowiska, niestety planowanie przestrzenne obecnie sprowadzone jest do poziomu gospodarki komunalnej w gminie. Oczywiście to taki skrót myślowy :)

Zachód Polski niech też będzie pozdrowiony :)

Łukasz Grzesiak's picture

FAQ ;) opublikowane do ustawy o rewitalizacji przez Ministerstwo Rozwoju:
http://www.mir.gov.pl/strony/zadania/polityka-rozwoju-kraju/rewitalizacj...

Heh... pytania się rodzą... :)

Filip Sokołowski's picture

Łukasz Grzesiak napisał/a:

FAQ ;) opublikowane do ustawy o rewitalizacji przez Ministerstwo Rozwoju: http://www.mir.gov.pl/strony/zadania/polityka-rozwoju-kraju/rewitalizacj... Heh... pytania się rodzą... :)

Pasjonująca lektura! Wszystko ładnie i pięknie, ale albo ktoś tu udaje, albo jest oderwany od rzeczywistości! 

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

jennyr's picture

oderwany od rzeczywistości, szczególnie w zakresie związania umową cywilno-prawną z zamawiającym i brakiem jakichkolwiek regulacji które obronią urbanistę, który nie wykona umowy pomimo wskazania zamawiającego, mówiąc że jest to niezgodne np. z wiedzą urbanistyczną. pozdr w tym bajzlu.

Adam Rodziewicz's picture

Dajcie "like" w opcjach to obu Panom kliknę ;)

Zwracam uwagę w tej dyskusji, ze zmiana planów nie jest potrzebna. Według tego co mamy do rozważenia jest kwestia przeznaczania "nowych terenów pod zabudowę". To co już zostało przeznaczone w Studium umożliwia sporządzenie planu nawet w sytuacji kiedy poprzedni plan nie przewidywał zabudowy. Rozumiem, że ustawodawca uciął w końcu bezsensowny pęd do zmiany wszystkiego pod zabudowę, ale nie ma jak cofnąć tego co już się rozlało.



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 33 gości online