Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / SKO rządzi, SKO radzi, SKO nigdy Cię... nie uwzględni

SKO rządzi, SKO radzi, SKO nigdy Cię... nie uwzględni


Łukasz Grzesiak's picture

By Łukasz Grzesiak - Posted on 18 luty 2010

Tytuł ze znanego filmu wydaje się przewrotny i zabawny, ale w rzeczywistości w pełni oddaje przypadek, z którym przyszło się zmierzyć w ramach mojej pracowni. Przypadek z życia do dalszych rozważań na forum:
Pan X ma działkę określonej powierzchni na terenach wiejskich. Dochodzi do wniosku, że najlepiej na niej zarobi dokonując parcelacji i wydzialając 31 mniejszych działek, ok. 10 a, oczywiście pod budownictwo jednorodzinne wolnostojące. Ponieważ nie ma planu, gość występuje o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, powołując się na fakt istnienia (a jakże) obok zabudowy zagrodowej w formie również budownictwa jednorodzinnego. Dostaje negat. Odwołuje się do SKO. Wygrywa. I ponownie składa wniosek do gminy. Ponownie negat. Ponowne odwołanie i ponowna wygrana. Teraz jako pracownia stoimy przed trzecim podejściem i ponownie nie zamierzamy wydać pozytywnej opinii, bo choćby już etycznie nie jeśtesmy przekonani aby wydawać decyzję na tyle działek. Będziemy szukać dalszych argumentów, chociażby takiego, że studium nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej (argument to co prawda - niestety - wątły z samej swojej natury, ale zawsze). Nie o same meritum sprawy jednak tutaj chodzi, a o jej drugie "dno".

Ja się pytam w imię czego grupa prawików z SKO rości sobie prawo do decydowania o merytorycznych zagadnieniach decyzji? Ich działania powinny być skupione na formalnym przebiegu procesu amdinistracyjnego, podobnie jak urzędu wojewódzkiego a nie dotyczyć zawartości samej decyzji. No przecież podobno to gmina jest z mocy ustawy suwerenem swoich decyzji przestrzennych. Całym przekleństwem jest fakt, iż decyzja jako taka nie jest prawem miejscowym a tylko samą decyzją i dlatego nie różni się formalnie od decyzji np. zezwalającej na włączenie się do drogi gminnej czy na wycinkę drzew.
Jak to do diabła jest? Prawnik ksztąłtuje w takim razie przestrzeń nie mając (nie wnikając już w zasadność) uprawnień?
W tym kontekście aż strach pomyśleć co nas czeka, gdy juz nawet w przyapadku planów SKO uzyska możliwość powoływania mediatora, często niedouczonego prawnika.
Jak to wygląda u Was?

Poza tym: jakieś propozycje prawne do ponownego uwalenia takiej decyzji?

Filip Sokołowski's picture

Zgodnie z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można podzielić terenu będącego gruntem rolnym na działki poniżej 3000m2. Fakt, że to nie rozwiązuje do końca problemu, ale pojęcie zabudowy zagrodowej w polskim prawie jest dosyć mgliste. Jest jednak nadzieja, na zmianę, bo nowy projekt ustawy wiąże możliwość zabudowy na terenie oznaczonym RM tylko właścicielom gospodarstw o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa w gminie.

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

urbino84's picture

SKO jako organ odwoławczy nie może rozpatrywać i nie rozpatruje skarżonych decyzji w zakresie merytorycznym (choćby dlatego, że nie ma uprawnień ;)), ale jedynie w zakresie proceduralnym. Dla członków SKO nie istnieje i niestety, w świetle prawa nie powinien istnieć urbanistyczny-zdrowy rozsądek, liczą się tylko szeroko pojęte przepisy prawa, a te z kolei póki co pozwalają na zbyt wiele, zwłaszcza przez swoje niedookreślenie jeśli chodzi o procedurę sporządzania dec. o warunkach zabudowy. Tak więc w myśl zasady jeśli coś nie jest w przepisach prawa wyraźnie zabronione to urzędnik nie może odmówić wydania decyzji zgodnej z wnioskiem.

Mocno niedookreślone prawo daje pole do popisu tzw. "praktyce urzędniczo-administracyjnej", która jeśli istnieje i jest konsekwentna bywa argumentem w postępowaniach przed Sądami Administracyjnymi, gdzie poziom wywodów prawnych, mimo wszystko, stoi jednak na wyższym poziomie. Świadoma i niezachwiana "praktyka", zwłaszcza w sprawach zagospodarowania przestrzennej jest jednak w polskich urzędach rzadko spotykana, a szkoda, bo przy słabo skonstruowanych przepisach prawa to jedna z nielicznych metod obrony faktycznego ducha prawa.

Co do samej sprawy: ja może bym pokombinował z koniecznością zapewnienia obsługi inżynieryjnej dla tak dużej inwestycji (spodziewam się, że nie ma takowej teraz lub nawet uwarunkować koniecznością podpięcia do kanalizacji, ze względu na zbyt dużą koncentrację indywidualnych systemów sanitarnych) lub wchodząc w sprawy definicyjne wykazać brak kontynuacji zabudowy - zgodnie z tokiem myślenia - zabudowa zagrodowa (zabudowa gospodarstwa rolnego) to inna funkcja od zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - a więc brak sąsiedztwa ;) widziałem już takie wywody w decyzjach i to bywa skuteczne. To takie moje luźne pomysły.

urbino84's picture

Podoba mi się. Pomysł z ograniczeniem powierzchni działek jak najbardziej właściwy i stosunkowo trudny do zbicia ;)

Łukasz Grzesiak's picture

Problem w tym, że właśnie SKO często narusza praktykę i wkracza w zakazane rejony, de facto formułując postulatywnie elmenty polityki przestrzennej gminy! to już nie pierwszy raz - jakim prawem? w myśl jakich kwalifikacji zawodowych osób ją reprezentujących? To gmina jest suwerenem swych decyzji i pewne jest tylko to, że nie może nie wydac na wniosek inwestora takiej decyzji. A to czy powoła się w niej - interepretując swoje stanowisko - czy na brak wymogu formalnego słynnego art 61 ustawy czy też "szeroko pojęty ład przestrzenny" NIE POWINNO SKO obchodzić!

Inny przykład, który jest praktycznie przed SKO przegrany to walka o nie postawienie masztu telefonii cyfrowej pod nosem kreowanego planem nowego... centrum miasta! I jaki rezulatat... oczywiście uwalona decyzja. To jakim, przepraszam, ładzie tu mówimy?

Łukasz Grzesiak's picture

Gość ma grunty rolne klasy VI i występuje o wzizt, a nie robi podział w trybie zabudowy zagrodowej w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami..

Adam Rodziewicz's picture

SKO swoje a gmina swoje. Znany jest przypadek dwudziestoparokrotnego ponownego wydawania decyzji po unieważnieniu przez SKO pewnej odmowy. Nigdzie w prawie nie ma powiedziane, że po ponownym rozpatrzeniu nie można dojść do tego samego wniosku na koniec i ponownie wydać odmowę. Na jednym ze szkoleń chyba profesor Niewiadomski o tym opowiadał.

HEADHUNTER2010's picture

Art. 94. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na
obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu –podziału nieruchomości
można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu.

Ten zapis daje możliwość dowolnego dzielenia działek nawet na takie po 2m2 bez zbędnych ceregieli wystarczy że w decyzji o warunkach zabudowy będzie to określone.

Drogi Filipie w tym wypadku art. 93 nie jest żadną zaporą.

Jedyna możliwość to powołać się na hasło wytrych: ład przestrzenny. Należy uzasadnić iż dana zabudowa ma taki a nie inny charakter np. wieś ulicówka i robienie satelitarnego osiedla zakłuci ten układ itd. Reszta to już kreatywne myślenie urbanisty co napisze i jak to umotywuje. Jedynie takie działanie może ująć za serca urzędników w SKO.

P.S.
Urzędnicy w SKO to najczęściej prawnicy niestety z klapami na oczach.

tejku's picture

Z tego co napisałeś, wynika że sprawa jest jasna. SKO nie ma prawa oceniać decyzji w kwestiach merytorycznych, tylko procedurę. Koniec. Zwykle SKO działa dobrze, to co piszesz jest dziwne, bardzo dziwne...

czy możesz zamieścić uzasadnienie SKO - usuwając wpierw dane osobowe :)?

Młody urbanista

Łukasz Grzesiak's picture

Dla SKO sprawa jest nad wyraz prosta - jeśli JEDNOZNACZNIE coś nie jest w prawie zakazane, to argumenty typu "ład przestrzenny" można sobie schować między bajki. Ktoś tu napisał o uwalaniu do skutku i prawdopodobnie tak właśnie zrobię. Prawo nie mówi, że danej procedury po uwaleniu przez SKO nie można jakby rozpocząć od nowa, więc tak będzie... będzie 100 x negat i koniec. Najwyżej sprawa zawędruje do sądu.

Ktoś mnie prosił o argumentację SKO - przytoczenie 20 "stronic" wypocin jest niemożliwe, ale są to rozważania typu "wnioskodawca realizuje art. 61 lub działka sąsiednia nie oznacza, że gmina może ją traktować jako bezpośrednio sąsiadującą z zamierzeniem inwestycyjnym albo co prawda w pobliżu jest zabudowa o innym statusie formalno-prawnym (zabudowa zagrodowa), ale jakościowo nie jest w sprzeczności z planowanym zamierzeniem". I bądź tu mądry.

Ludzie, strach się bać już dziś potencjalnych mediatorów - to dopiero będą cyrki, jak się okaże, że wniosek Kowalskiego jest w sprzeczności z zamierzeniem np. MN bo dotyczy warsztatu samochodowego, a uchwała inicjująca nie będzie precyzyjna i koniec - Kowalski zakład postawi, bo "przecież nie można komuś odmówić na zdrowy rozsądek bez jednoznacznej pobudki w prawie". Podział ról w planistyce będzie taki:
a/ gmina - może podjąć uchwałę startową i końcową i nic ponadto żądać nie może,
b/ urbanista - coś tam narysuje, zrobi tabelki, zbierze zwrotki dla Wojewody,
c/ inwestor - stanie się władnym polityki przestrzennej,
d/ mediator (SKO) - kreator urbanistyki regionalnej i lokalnej,



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 14 gości online