Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / przeniesienie decyzji o WZ w CZĘŚCI

przeniesienie decyzji o WZ w CZĘŚCI


rybola's picture

By rybola - Posted on 11 lipiec 2013

Wydałam ostatnio decyzję o WZ na budowę 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce X (podkreślam, że jest to jedna działka)wraz z ustaleniem zasad podziału działki X. Okazało się, że wnioskodawca nie zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o PnB na 15 budynków, tylko zamierza działkę X podzielić, co najwyżej wybudować jeden z budynków, a resztę nowowydzielonych działek sprzedać. Problem pojawił się w momencie, kiedy go oświeciliśmy, że w momencie budowy jednego budynku decyzja będzie 'skonsumowana' i jego założenie, że nowi właściciele reszty działek będą mogli występować z wnioskami o wydanie decyzji o PnB na podstawie jego decyzji, jest błędne. W chwili obecnej wnioskodawca - właściciel działki X złożył 15 odrębnych wniosków o wydanie decyzji o WZ, gdzie terenem inwestycji będą nowoprojektowane działki, które powstaną po podziale działki X (podział nie jest jeszcze zatwierdzony, ale nowe nr działek ma zarezerwowane, tj. pewne). Zastanawiam się jak wybrnąć z tej sytuacji. Chodzą mi po głowie dwa rozwiązania:
1) wydać 15 nowych decyzji, przy czym czy muszę każdą z osobna ponownie uzgadniać? Może pytanie wydaje się być kontrowersyjne, ale skoro właściwe organy uzgodniły inwestycję polegającą na budowie 15 budynków, to czy muszę znowu po kolei uzgadniać każdy z budynków? Zastanawiam się czy nie mogłabym się w nowych 15 postępowaniach powoływać na już zdobyte uzgodnienia, w końcu dotyczą tego samego tylko na mniejszą skalę. Ponadto to wydanie 15 odrębnych decyzji na to samo co zostało ujęte w tej pierwszej decyzji może być problematyczne choćby ze względu na obszar analizowany - dla pierwszej inwestycji na 15 budynków był to olbrzymi obszar, gdzie analizowałam ok. 30 budynków, natomiast w przypadku analizy dla każdej z 15 nowych działek okazać się może, że wskaźniki zabudowy, wysokości itp. będą różne - bo zasięg analizy będzie różny. Zatem zastanawiam się znowu - to też może wzbudzić kontrowersje - czy nie mogłabym się powoływać w nowych analizach na ustalenia z analizy dla tej pierwszej decyzji? W końcu chodzi o zachowanie harmonii i ładu przestrzennego - dzięki jednej decyzji o WZ na te budynki można to osiągnąć, natomiast w przypadku odrębnych postępowań może się okazać, że tego ładu nie uda się uzyskać...
2) przenosić tę pierwszą decyzję W CZĘŚCI na nowych właścicieli nowowydzielonych działek. Ustalenia tej pierwszej decyzji odnoszą się do każdej nowoprojektowanej działki, tj. ustalono minimalną powierzchnię każdej projektowanej działki budowlanej, maksymalny wskaźnik pow. zab. dla każdej nowej działki budowlanej oraz minimalną pow. biol. czyn. dla każdej nowej działki budowlanej. Ponadto podano numery tych projektowanych działek, (tak to wygląda: - maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni każdej nowoprojektowanej działki budowlanej o numerach X/1, X/2,..., X/15 - 0,20). Czy w takim przypadku, kiedy ustalenia decyzji odnoszą się do każdej nowej działki można dokonać przeniesienia tej decyzji na docelowo 15 różnych inwestorów w części odpowiadającej ich działce? Wiem, że w przypadku pozwolenia na budowę nie byłoby z tym najmniejszego problemu, natomiast jak to jest z WZ? Co prawda znalazłam jeden wyrok który jest na nie na takie przenoszenie, ale tam właśnie był problem z tym, że podzielono działkę na którą wydano WZ na 3 budynki i nie określono warunków dla każdej nowowydzielonej działki. W mojej decyzji natomiast nie ma mowy o tym, żeby wybudować coś więcej, bo ustalenia nie odnoszą się do całości działki X tylko w zasadzie już do nowych działek.
Proszę o pomoc, który z wariantów jest lepszy, a może ktoś ma inny pomysł?
I dziękuję każdemu kto dobrnął do końca mojej historii :)
Pozdrawiam i z niecierpliwością czekam na odzew!

adam's picture

To może ja spróbuję pomóc :)

Quote:

Wydałam ostatnio decyzję o WZ na budowę 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce X (podkreślam, że jest to jedna działka)wraz z ustaleniem zasad podziału działki X.

Niestety to był błąd. Decyzja WZ nie określa zasad podziału działki, nie to jest jej celem. Celem WZ jest jedynie, tylko i wyłącznie ustalenie zasad zabudowy i zagospodarowania terenu, a zasady podziału w tym się nie mieszczą (podobnie jak z formalnego punktu widzenia ustalanie samych zasad podziału w planie także nie jest dopuszczalne). Są na to wyroki sądów. No, ale trudno, stało się.

Quote:

Okazało się, że wnioskodawca nie zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o PnB na 15 budynków, tylko zamierza działkę X podzielić, co najwyżej wybudować jeden z budynków, a resztę nowowydzielonych działek sprzedać. Problem pojawił się w momencie, kiedy go oświeciliśmy, że w momencie budowy jednego budynku decyzja będzie 'skonsumowana' i jego założenie, że nowi właściciele reszty działek będą mogli występować z wnioskami o wydanie decyzji o PnB na podstawie jego decyzji, jest błędne.

Tu masz pole do popisu. Pytanie brzmi: jaki ma być cel podziału? Zgodność z WZ? To w takim razie może się okazać, że podział jest z decyzją niezgodny. Prześledź zapisy decyzji i wstępny projekt. Często wstępne są do kitu pod kątem dojazdów. Jeśli np. w decyzji masz napisane, że zjazd na działkę X ma być bezpośrednio z drogi Y, a na wstępnym koleś rysuje Ci jakąś drogę wewnętrzną, to również musi na wstępnym opisać sposób zapewnienia nowoprojektowanym działkom dostęp do drogi publicznej, prawda? (patrz rozporządzenie w sprawach podziału). Jaka jest więc zgodność wstępnego z WZ skoro WZ mówi o zjeździe bezpośrednim a nic o dodatkowych służebnościach? Na tym można złapać niemal każdego kombinatora, który robi sobie osiedla na wielkich działkach.
Co poza tym? Sprawdź np. przepisy o ochronie przyrody, może jakiś obszar chroniony się tam trafił i musiałaś robić linię zabudowy w odległości 100 m od wody? Jeśli na wstępnym jakaś działka wyszłaby w tym pasie 100 m to śmiało możesz dać negatywną opinię, bo przecież opiniujesz pod kątem możliwości zagospodarowania zgodnie z ustaleniami WZ, a decyzja zakazuje budowy w pasie 100 m od wody.
Widzisz, nie znam szczegółowo sprawy, ale proponuję przebadać treść wstępnego pod kątem każdego z zapisów decyzji.

Quote:

W chwili obecnej wnioskodawca - właściciel działki X złożył 15 odrębnych wniosków o wydanie decyzji o WZ, gdzie terenem inwestycji będą nowoprojektowane działki, które powstaną po podziale działki X (podział nie jest jeszcze zatwierdzony, ale nowe nr działek ma zarezerwowane, tj. pewne).

Czym prędzej wydaj mu decyzję o umorzeniu postępowania jako bezprzedmiotowe. Nie można wydać decyzji na dla działki, która nie istnieje. Owszem, wydajemy decyzję na teren, ale wtedy nie możemy się posłużyć numerem działki, który jeszcze nie zaistniał. Nie ma więc przedmiotu postępowania.
Ewentualnie możesz spróbować zawiesić postępowania dla WZ do czasu ustalenia zagadnienia wstępnego (sprawa ostatecznej decyzji podziałowej), ale to ryzykowne, bo KPA mówi wyraźnie, że zagadnienie wstępne musi być rozpatrywane przez inny organ lub sąd, a decyzję podziałową i WZ wydaje ten sam organ. Ryzykujesz więc zażalenie, ale jak sprawa trafi do SKO to z kolei zyskasz trochę czasu :)

Quote:

Zastanawiam się jak wybrnąć z tej sytuacji. Chodzą mi po głowie dwa rozwiązania:
1) wydać 15 nowych decyzji, przy czym czy muszę każdą z osobna ponownie uzgadniać? Może pytanie wydaje się być kontrowersyjne, ale skoro właściwe organy uzgodniły inwestycję polegającą na budowie 15 budynków, to czy muszę znowu po kolei uzgadniać każdy z budynków?

Za każdym razem wydajesz decyzję na nowy teren, więc musisz ją ponownie uzgodnić ze wszystkimi. Jest taki wyrok sądu, który mówi, że uzgodnienie WZ to zgoda organu uzgadniającego na daną treść decyzji, wobec czego każda zmiana zapisów decyzji wymaga ponownego uzgodnienia (aż boję się myśleć, gdybym miał to stosować dla mpzp). Tym wyrokiem szafuje szczególnie RDOŚ, a przynajmniej mój RDOŚ.

Quote:

Zastanawiam się czy nie mogłabym się w nowych 15 postępowaniach powoływać na już zdobyte uzgodnienia, w końcu dotyczą tego samego tylko na mniejszą skalę.

Niekoniecznie. Wrócę do tego, co pisałem wyżej. Nowowydzielona działka niekoniecznie musi otrzymać uzgodnienie od organu, bo np. geodeta był na tyle kiepski i tą działkę zaprojektował w pasie 100 m od wody. Z drugiej strony taki podział nie powinien się w ogóle zdarzyć, raczej powinna być negatywna opinia już na początku.

Quote:

Ponadto to wydanie 15 odrębnych decyzji na to samo co zostało ujęte w tej pierwszej decyzji może być problematyczne choćby ze względu na obszar analizowany - dla pierwszej inwestycji na 15 budynków był to olbrzymi obszar, gdzie analizowałam ok. 30 budynków, natomiast w przypadku analizy dla każdej z 15 nowych działek okazać się może, że wskaźniki zabudowy, wysokości itp. będą różne - bo zasięg analizy będzie różny. Zatem zastanawiam się znowu - to też może wzbudzić kontrowersje - czy nie mogłabym się powoływać w nowych analizach na ustalenia z analizy dla tej pierwszej decyzji? W końcu chodzi o zachowanie harmonii i ładu przestrzennego - dzięki jednej decyzji o WZ na te budynki można to osiągnąć, natomiast w przypadku odrębnych postępowań może się okazać, że tego ładu nie uda się uzyskać...

Trafiłaś w sedno. Co prawda nie miałem takiego przypadku, ale gdybym miał to uważam, że opiniowanie wstępnego pod kątem zgodności z WZ powinno się także odbywać na zasadzie jego zgodności z możliwą do przeprowadzenia analizą, która w końcu też jest częścią decyzji. Działka przed podziałem miała wielki front i obszar analizowany też jest wielki, ale po podziale ten front może być inny i obszar także może być inny. Jasne, ktoś mi zaraz napisze, że obszar można zwiększać „dowolnie” (tak mówią SKO), no ale dochodzimy w końcu do jakiejś paranoi, że można podzielić wszystko i zawsze i obszar analizowany rozciągać od Warszawy po Gdańsk. Poza tym skoro do wydanej WZ przyjęłaś obszar w promieniu trzykrotnej szerokości, nie większy, to badając wstępny – takie jest moje zdanie – możesz się pokusić o analizę, czy przyjmując także trzykrotny front nowej działki, wydałabyś te same warunki. Jeśli nie, to negat. Ja to tak rozumiem. W tej kwestii akurat żadnego z wyroków sądu nie znalazłem, więc trudno o jakieś wytyczne, ale stosując zasadę racjonalnego ustawodawcy i jakąś logikę w tym całym planistycznym bałaganie, próbuję sobie to poukładać i tak mi to wychodzi.

Quote:

2) przenosić tę pierwszą decyzję W CZĘŚCI na nowych właścicieli nowowydzielonych działek. Ustalenia tej pierwszej decyzji odnoszą się do każdej nowoprojektowanej działki, tj. ustalono minimalną powierzchnię każdej projektowanej działki budowlanej, maksymalny wskaźnik pow. zab. dla każdej nowej działki budowlanej oraz minimalną pow. biol. czyn. dla każdej nowej działki budowlanej. Ponadto podano numery tych projektowanych działek, (tak to wygląda: - maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni każdej nowoprojektowanej działki budowlanej o numerach X/1, X/2,..., X/15 - 0,20). Czy w takim przypadku, kiedy ustalenia decyzji odnoszą się do każdej nowej działki można dokonać przeniesienia tej decyzji na docelowo 15 różnych inwestorów w części odpowiadającej ich działce? Wiem, że w przypadku pozwolenia na budowę nie byłoby z tym najmniejszego problemu, natomiast jak to jest z WZ? Co prawda znalazłam jeden wyrok który jest na nie na takie przenoszenie, ale tam właśnie był problem z tym, że podzielono działkę na którą wydano WZ na 3 budynki i nie określono warunków dla każdej nowowydzielonej działki. W mojej decyzji natomiast nie ma mowy o tym, żeby wybudować coś więcej, bo ustalenia nie odnoszą się do całości działki X tylko w zasadzie już do nowych działek.

Odwieczne pytanie: czy można przenieść WZ nadziałki po podziale. Wątpię. Zauważ, że organ administracji działa tylko na podstawie i w granicach prawa (art. 6 KPA?) Jeśli więc masz przepis, który na coś Ci pozwala to możesz to zrobić, jeśli nie, nie możesz. Nie ma przepisu, który pozwalałby przenieść WZ na inny PRZEDMIOT decyzji. Można na inny PODMIOT, ale nie inaczej. Kłóciłoby się to też z samą ideą i procedurą ustalania WZ, które powstają w wyniku specyficznej analizy przestrzeni, określonej w obszarze analizowanym. Obszar ten zależy od parametrów działki (frontu), jeśli więc front się zmienia, to i obszar się zmienia. Poza tym charakter decyzji WZ jest taki, że jest to jedynie odpowiedź na zapytanie inwestora, czy na danej działce można wybudować taką a taką inwestycję. Kiedyś nawet były spory, czy WZ to jest w ogóle decyzja, ale to na marginesie. Poza tym myślę, że możliwość przeniesienia WZ na inną działkę otwierałaby furtkę do innych praktyk: bo skoro można przenieść WZ na inną działkę, to czemu by nie przenieść WZ np. na działkę obok?
Inaczej jest z pozwoleniem na budowę. Chociaż też nie znam przepisu pozwalającego na przeniesienie pozwolenia na inną działkę, to wiem, że starostwa to robią. Tam o tyle jest prościej, że pozwolenie to jedynie zatwierdzenie projektu budowlanego, więc może uważają, że mogą ją przenosić na inne działki.

Quote:

Proszę o pomoc, który z wariantów jest lepszy, a może ktoś ma inny pomysł?
I dziękuję każdemu kto dobrnął do końca mojej historii :)
Pozdrawiam i z niecierpliwością czekam na odzew!

Takie jest moje zdanie. Jeśli więc nie chcesz tego niekontrolowanego podziału to proponuję zaopiniować wstępny negatywnie a na złożone wnioski umorzyć postępowania jako bezprzedmiotowe, ponieważ nie ma jeszcze takich działek.
Pozdrawiam

rybola's picture

Baaardzo dziękuję za powyższe uwagi :)
Przy czym wyjaśnię jeszcze parę rzeczy. Otóż projektowany podział jest ok. Minimalna działka 1200 m2 (zgodnie z ustaleniem z WZ - ok pomijam w tym momencie fakt, czy takie ustalenie w ogóle powinno się znaleźć w tej decyzji, ale u nas określamy zasady podziału podając tylko liczbę nowych działek wraz z minimalną pow., SKO nigdy mi się do tego nie przyczepiło...), dojazdy do drogi publicznej jako odrębne do wydzielenia działki. Jeśli chodzi o sam podział to jest on do przyjęcia, tutaj się nie czepiam.
W sąsiedztwie działki nie mam żadnej wody, działka także nie znajduje się w granicach obszaru chronionego. Wszystkie organy decyzję uzgodniły.
Chodzi mi natomiast o fakt, że inwestor chce aby teraz każda z nowych działek miała swoją odrębną decyzję o WZ, aby docelowo działki sprzedać nowym inwestorom. Więc moje rozumowanie jest takie: skoro organy uzgodniły tak dużą inwestycję, to czy rozdrobnienie tej inwestycji będzie miało jakieś znaczenie? Tj. czy fakt, że inwestycji nie zrealizuje jeden inwestor, tylko każdy budynek inny, ma jakieś znaczenie? Docelowo i tak powstanie osiedle, które każdy z organów uzgodnił.
Jeśli w tej pierwotnej decyzji o WZ ustalenia dotyczą tego, że zezwalamy na budowę 15 budynków z możliwością podziału działki X na 15 działek budowlanych (po jednym budynku na działce) i przyjęte wskaźniki zawsze odnoszą się do nowych działek, to czemu przeniesienie decyzji w części np. na część działki X stanowiącej projektowaną działkę X/1 będzie sprzeczne z prawem? Tu nie chodzi o przeniesienie decyzji na działkę, dla której nie była wykonana analiza. Wręcz przeciwnie przeniesienie decyzji o WZ wydanej na całą działkę X, będzie polegało na przeniesieniu części decyzji na rzecz innego podmiotu, ale na obszar znajdujący się w granicach działki X. Pytanie tylko czy w takim razie można jedną decyzję przenieść w piętnastu częściach. Wyobrażam sobie to tak: decyzja o przeniesieniu decyzji o wz nr ABC wydanej na działkę X w części dotyczącej działki X/1 na rzecz Y. I tak 15 razy.

adam's picture

To ja zapytam przekornie: a czemu by nie przenosić WZ z działki na działkę obok? Przecież ona także jest w obszarze analizowanym. Albo jeśli WZ jest wydana na część działki, to czemu nie przenieść jej na inną część decyzją?
Wrócę do tego, co pisałem. Uważam, że nie możesz przenieść WZ na nowe działki z kilku powodów, z których dwa są wg mnie najważniejsze:
1. organy uzgadniające uzgodniły Ci co innego, a niekoniecznie musiałyby się zgodzić na inne rozwiązanie
2. jako organ możesz robić jedynie to, na co Ci pozwala przepis.
Kiedyś jeden urzędnik ze starostwa skoczył do mnie z pretensjami, dlaczego nie przenoszę w ten sposób decyzji (bo akurat jemu zdarzyło się wydać pozwolenie na budowę na działce, która miała WZ, została podzielona i nie otrzymała kolejnych WZ). Pytam, na podstawie jakiego przepisu? Odpowiada: art. 63 ust. 5 uopzp, bo oni mają w prawie budowlanym analogiczny i na tej podstawie przenoszą. Odpowiedź pozostawiam Twojej ocenie. Ja nie kontynuowałem dyskusji. W każdym razie to, co napisałem to tylko moja opinia. Pewnie znajdą się tacy, którzy się z nią nie zgodzą. Ale przecież taki jest nasz system planowania przestrzennego - niejednoznaczny :)

jennyr's picture

Uprzejmie informuję, iż zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem decyzja o warunkach zabudowy nie może zawierać ustalenia podziału nieruchomości. Wcześniej obowiązujące przepisy przewidywały takie rozwiązanie. W art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami postanowiono, że w razie braku planu miejscowego, jeżeli gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzania tego planu – zasady podziału nieruchomości ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten został jednak zmieniony 22 września 2004 r. przez art. 1 pkt 56 lit. a) ustawy z 28 listopada 2003 r. Obecnie stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego – jeśli nieruchomość jest położona na obszarze nie objętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, gdy:
- nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo
- jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Warunkami podziału nieruchomości, o których jest mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2 GospNierU są więc jedynie warunki zabudowy oraz warunki zagospodarowania określone w jednym z dwóch rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Również literalna wykładnia powołanego art. 94 ust. 1 pkt 2 GospNierU wskazuje, iż podział jest dopuszczalny, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzależnienie dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości od zachowania zgodności z warunkami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oznacza, iż tymi warunkami są te, które wynikają z samej nazwy decyzji, która to nazwa jest pochodną normatywnie określonej jej treści w przepisach obowiązującego prawa.
Niemożliwe jest przeniesienie części decyzji ( jednego budynku ) na nowego wnioskodawcę – ponieważ muszą być przejęte wszystkie warunki zawarte w decyzji, (zgodnie z art. 63 ust. 5 ustawy o pizp) – nie można podzielić tej decyzji na poszczególne budynki- załącznik też podzielisz czy może dodasz inny.
Pozdrawiam

rybola's picture

Co do tych ustaleń dotyczących możliwości podziału to już wiem, ale jakoś tak się to u nas przyjęło i takie decyzje wydajemy. Dodam, że SKO nie czepia się tych ustaleń. Ale pomińmy milczeniem kwestię uwzględniania zasad podziału w decyzjach o WZ. Może uda mi się 'przeforsować' żeby tego więcej nie robić. Chociaż swoją drogą uważam, że określanie choćby minimalnej dopuszczalnej powierzchni nowoprojektowanych działek nie jest w swoim założeniu takie złe, ponieważ jest mniejsze prawdopodobieństwo kombinacji przez inwestora.
Co do tego przeniesienia decyzji w części to widzę, że będę miała poważny problem. Sama tego nie czuję do końca, ale nie ja wydaję decyzję, a osoba decyzyjna raczej skłania się ku wydaniu 15 decyzji przenoszących decyzję pierwotną...
To jeszcze jedno pytanie:
Jak to jest z decyzją o WZ wydaną na działkę X, jeśli przed wystąpieniem o PnB dokonano podziału działki X? Czy inwestor w dalszym ciągu na podstawie tej decyzji o WZ może wystąpić o PnB choć faktycznie działka X już nie istnieje?
I jeszcze jedno pytanie:
Panuje u mnie przekonanie, że jeżeli wydano decyzję o WZ na budowę np. 4 budynków a inwestor wystąpi z wnioskiem o PnB na np. 2 budynki to taka decyzja o WZ zostaje 'skonsumowana' na rzecz tych 2 budynków i jeśli w przyszłości inwestor będzie chciał zrealizować pozostałe 2 budynki to znowu będzie musiał wystąpić o wydanie decyzji o WZ. Czy Wy też tak to interpretujecie? Jeśli tak, to z czego to tak naprawdę wynika?



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 5 gości online