Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Problem urbanistyczny z planem z 2001

Problem urbanistyczny z planem z 2001


Obrazek użytkownika bielak78

By bielak78 - Posted on 04 Sierpień 2014

Mam dla was zasadnie urbanistyczne polegające na ocenie prawidłowości realizacji inwestycji. ( poinformowałem inwestora o w/w teście niemniej do czasu jego zakończenia nie chce mu pokazywać wyników )

Dane inwestycji.

teren inwestycji 6 UM - plan zagospodarowania przestrzennego osiedla Młociny cz. I.

Dane obiektu

pow. zabudowy - 2498 m2
pow. całk. - 12605 m2
powierzchnia użytkowa - 10652 m2
powierzchnia użytkowa usług - 3424 m2
kubatura - 44919 m3
liczba kondygnacji - 5
wysokość budynku - 14,94m
miejsca postojowe - 121

Uchwała

http://www.mapa.um.warszawa.pl/mapaApp/dane/Plany/Bielany/3.01.pdf

1 Przeznaczenie terenu
1.1.

Przeznaczenie podstawowe

Zabudowa usługowa nieuciążliwa.

Zabudowa mieszkaniowa. Adaptuje się istniejącą zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (w
realizacji). Dopuszcza się nowe lokalizacje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej i małych domów mieszkalnych.

2 Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu

2.1.
Powierzchnia biologicznie czynna
Min. 75 % dla terenów zabudowy mieszkaniowej
Min 25 % dla terenów zabudowy usługowej

2.2.
Wysokość zabudowy - Do 3,5 kond. - wysokość 15 m mierzona od istniejącego poziomu terenu do najwyższego punktu kalenicy dachu

2.3.
Zasady podziału terenów

Podział wtórny działek możliwy pod warunkiem zapewnienia dojazdu do nowo utworzonych działek od ulic wyznaczonych w planie przy czym ustala się minimalną powierzchnię nowoutworzonej działki:

- 800m2 dla zabudowy w formie małego domu mieszkalnego,
- 600m2 dla domu jednorodzinnego,
- 400m2 dla domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej.

2.4.
Dostępność komunikacyjna
Od ulic: Królowej Jadwigi - 8 KDD oraz 4 KDL, 2 KP3J, drogi serwisowej w pasie ul. Pułkowej, 1 KP3J.

2.5.
Parkowanie
Potrzeby w zakresie parkowania muszą być zaspokojone na terenie własnym w ilości:
- dla biur i usług - min. 35 stanowisk /1000 m2 pow. użytkowej,
- dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 2 stanowiska / 1dom (lokal),
- dla zabudowy w formie małych domów mieszk.-1,5 stanowisk./lokal.

Zakazuje się realizacji garaży wolnostojących na poziomie terenu. Zakaz nie obejmuje zespołów garaży pod warunkiem uŜytkowego wykorzystania dachu.

3.
Warunki ochrony środowiska

Ustala się ochronę istniejących zadrzewień, zobowiązuje się inwestorów (na etapie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przed wydaniem pozwolenia na budowę) do wykonania szczegółowej inwentaryzacji wraz z waloryzacją istniejącej zieleni

Proszę o prostą odpowiedź z wskazaniem czy w/w inwestycja może być w w/w parametrach wykonana na w/w obszarze urbanistycznym.

Podpowiedź.
Plan stary i nie zawiera jednego ważnego parametru.

Obrazek użytkownika bielak78

Ten plan nie spełnia wymogów art. 15 ust. 2 pkt.6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na brak

- wskaźników zagospodarowania terenu,
- maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy jako wskaźnika powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej
- gabarytów obiektów;

Zasady kształtowania zabudowy są więc niepełne lub niejasne.

Ograniczenie liczby kondygnacji wpakowane nie wiadomo po co w pojęcie "wysokości" obiektu.

Zasada zachowania zabudowy krytej dachem dwu lub wielospadowym z kalenicą ukryta w pojęciu wysokości ( domiar do kalenicy ).

prawobudowlane.bloog.pl

Obrazek użytkownika Jacek Kuskowski

Oczywiście, że nie spełnia wymogów ustawy z 2003 roku, skoro plan uchwalono w 2000 roku na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 roku (o czym wyraźnie jest w sentencji).
W związku z powyższym zastosowaniu ma tu art. 10 ust. 1 ustawy z 1994 roku:

Art. 10. 1. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się, w zależności od potrzeb:
6) lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy,

Ponad to, w § 5 pkt 16 uchwały ws. mpzp znajduje się definicja min wskaźnika PBC w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. Nie jestem też pewien, czy wskaźnik PBC nie należy traktować w tym przypadku jako wskaźnika intensywności.

Jeżeli już projekt budowlany narusza zapisy mpzp to punkcie odnoszącym się do liczby kondygnacji.

Obrazek użytkownika Piotr Ha

Czytając plan literalnie - inwestycja jest niezgodna z planem w zakresie liczby kondygnacji i minimalnej liczby miejsc parkingowych na 100m2 powierzchni użytkowej - nawet jeśli liczyć wyłącznie od powierzchni usługowej. Nie piszesz o powierzchni działki więc być może z biologicznie czynną też coś jest nie tak...
Oczywiście wszystko może się zmienić gdy sprawę weźmie w ręce prawnik ;)

Obrazek użytkownika bielak78

Istnieje interpretacja innego planu z tego okresu - Osiedle Młociny IIa

W powyższym planie dla terenów MW 34 i MW 35 ustalono maksymalną wysokość zabudowy na 19m, z ograniczeniem na 4,5 kondygnacji. Powyższe wskaźniki kolidują ze sobą, gdyż przy wysokości 19m konieczne jest utworzenie więcej niż 4,5 kondygnacji. Jeśli przyjąć wysokość na 4,5 kondygnacji, zabudowa nie osiągnie wysokości 19m.

Należy stwierdzić, że przy określaniu wysokości zabudowy używa się miary w metrach i w tym wypadku wysokość określa wskaźnik: 19 m. Ustalenie o 4,5 kondygnacjach ma znaczenie organizacyjne - związane z liczbą lokali w budynkach.

W przypadku gdy oba wskaźniki nie dają się jednocześnie zastosować, obowiązuje wskaźnik wysokości określony w metrach. Nie ma natomiast podstaw żądać od inwestora zachowania wymogu 4,5 kondygnacji, jeśli powodowałoby to nieracjonalne rozwiązania konstrukcyjne budynku.

A czy ktoś może mi powiedzieć jeszcze jedno. Czy wysokość mierzona do kalenicy może być mierzona również wobec budynku który kalenicy nie posiada ? Zapis jest jasny - mierzona do kalenicy.

Posiadam kopię tej opinii.

prawobudowlane.bloog.pl



Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 4 gości.