Jesteś tutajPo zmianie przepisów uzyskanie warunków zabudowy będzie zdecydowanie trudniejsze.

Po zmianie przepisów uzyskanie warunków zabudowy będzie zdecydowanie trudniejsze.


Filip Sokołowski, Urbanistyka.Info/ UrbanConsulting

Ilość istotnych zmian jakie do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno – budowlanego jest tak duża, że czas trwania konsultacji społecznych należy uznać, za zdecydowanie za krótki. Przypominamy, że kończy się on 6 października br. To tak tytułem wstępu. Póki co zdarzyliśmy pobieżnie przejrzeć tę ustawę i poza rozwiązaniami służącymi rozwojowi Programu Mieszkanie Plus, dostrzegliśmy kilka bardzo pozytywnych, choć czasem zaskakujących zmian. Jedna z nich dotyczy decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana zaskakuje dlatego, że projekt KUB w jedynej publicznie zaprezentowanej do tej pory wersji likwidował te decyzje. Natomiast zaproponowany projekt zamiast likwidować, wprowadza regulacje likwidujące wiele luk prawnych, które doprowadziły do można powiedzieć całkowitego wypaczenia roli decyzji o warunkach zabudowy w całym systemie planowania przestrzennego. Przez wspomniane luki, orzecznictwo poszło już w taką stronę, że właściwie ciężko znaleźć argument, który pozwalałby nie wydać decyzji o warunkach zabudowy. Przyjmujemy tą zmianę z bardzo dużym zainteresowaniem, choć mimo wszystko jesteśmy za planowaniem na podstawie aktów prawa miejscowego, a nie decyzji lokalizacyjnych.
 
Oto najbardziej istotne zmiany:
 
Zaostrzenie brzmienia regulacji dotyczącej zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – do tej pory wójt, burmistrz albo prezydent miasta mógł, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania. Projekt zakłada, że przepis ma być stosowany obligatoryjnie. Dodatkowo zaproponowane zostało wprowadzenie kar dla osób, które zmieniły zagospodarowanie terenu bez uzyskania decyzji. Kwota ma wynieść od 50 do 500zł za każdy metr kwadratowy powierzchni terenu objętego zmianą sposobu zagospodarowania. Karę będzie nakładał wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Kara ma dotyczyć tylko osób, które nie zastosują się do nakazu. Kara będzie mogła być wymierzana kilkukrotnie jeżeli nakaz nie zostanie wykonany.
 
Wprowadzenie terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy – 2 lata.
 
Wydużenie okresu, w którym można zawiesić wydawanie decyzji o warunkach zabudowy z 9 do 18 miesiecy,
 
Sprecyzowanie/ zaostrzenie warunków, które należy spełnić, aby można było wydać decyzję o warunkach zabudowy:
 
Spełnienie warunku dobrego sąsiedztwa będzie zależało od tego czy działka sąsiednia jest zabudowana. Projekt zakłada bowiem, że działka budowlana będzie musiała posiadać wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną. Do tego planowana funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu działki budowlanej będzie musiała być zgodna z dominująca funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służyć obsłudze funkcji dominującej. Oznacza to praktycznie brak możliwości uzyskania warunków zabudowy np. na warsztat samochodowy czy stolarski na obszarze o dominującej funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Poza tym wnioskowana działka musi posiadać parametry pozwalające na wpisanie okręgu o średnich 16 metrów pomiędzy min. 3 boki działki w tym front. Zmiana jest bardzo istotna i mocno ogranicza możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Już sam brak zabudowy na sąsiedniej działce eliminuje możliwość uzyskania warunków. Pytanie czy to nie za ostre ustalenie i czy nie należy się zastanowić nad zwiększeniem tej tolerancji. Konieczność spełnienia tego warunku nie będzie wymagana w przypadku:
  • rozbudowy istniejących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wielorodzinnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej oraz istniejących obiektów handlowych, o ile pozostałe warunki będą spełnione i przy zastrzeżeniu, że rozbudowa nie będzie prowadziła do zwiększenia istniejącej pow. całkowitej budynków o więcej niż 100% w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych i 30% w przypadku pozostałych budynków lub w przypadku obiektów handlowych do zwiększenia pow. sprzedaży powyżej 2000m2,
  • budowy budynków pomocniczych lub urządzeń budowlanych na działce zabudowanej, o ile pozostałe warunki będą spełnione,
  • zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków,
 
Spełnienie warunku dostępu do drogi – nie teren, a działka budowlana będzie musiała mieć dostęp do drogi publicznej. Ten przepis częściowo ogranicza pole do nadinterpretacji, ponieważ dostęp ma być rozumiany jako dostęp bezpośredni lub pośredni, ale tylko poprzez drogę wewnętrzną, do której właściciel posiada tytuł prawny (nie ma mowy o służebności). Z drugiej strony warunek dotyczący dobrego sąsiedztwa jest tak rygorystyczny, że wykazywanie dostępu do drogi publicznej poprzez kilka lub nawet kilkanaście dróg wewnętrznych raczej nie będzie miał miejsca. Warunek dostępu do drogi publicznej uznaje się za spełniony jeśli wydano decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego dla tej drogi, dokonano skutecznego zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych związanych z budową tej drogi lub budowa czy przebudowa drogi została zagwarantowana stosowną umową, o której mowa w ustawie o drogach publicznych lub umową urbanistyczną. Warunek też będzie spełniony jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy obejmuje roboty budowlane dotyczące drogi wewnętrznej lub uzbrojenia terenu,
 
Dostęp do uzbrojenia terenu. Aktualnie może być to istniejące lub projektowane uzbrojenie – wystarczy dołączyć do wniosku zapewnienie od gestora sieci. W projekcie jest mowa tylko o istniejącym uzbrojeniu, ale zgodnie z definicją uzbrojenia terenu zawartą w projekcie możliwe są tutaj również indywidualne urządzenia zapewniające działce budowlanej wodę, energię elektryczną, ciepło, gaz oraz przechowujące lub zagospodarowujące ścieki w przypadku braku dostępu do sieci. Nie będzie to jednak dotyczyło wszystkich inwestycji. Przepis jest jednak niejasny i wymaga doprecyzowania, ponieważ w ust. 4e pkt 2 odnosi się do nieistniejącego punktu o zapewnieniach,
 
Warunek dotyczący braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne pozostaje właściwie bez zmian, poza tym, że w przypadku zgód uzyskanych na podstawie nieobowiązujących już planów, wnioskowane zagospodarowanie musi być zgodne z tym ustalonym w nieobowiązującym planie. W przeciwnym razie warunek nie będzie spełniony. Tak na marginesie to tutaj przydałoby się doprecyzowanie w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych przepisów dot. ustalania czy dany przypadek wymaga uzyskania zgody,
 
Decyzja, jak dotychczas,  będzie musiała być zgodna z przepisami odrębnymi i wykonawczymi.
 
Zmiana dotyczy również wyznaczania obszaru analizowanego. Projekt zakłada nie tylko minimalny obszar analizowany, jak to było do tej pory, ale również obszar maksymalny równy 6 – krotności szerokości frontu działki. Ma to duże znaczenie w kontekście warunku dotyczącego nawiązywania do dominującej funkcji na analizowanym obszarze.
 
Projekt ustawy wprowadza również zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy poza obszarami zurbanizowanymi, za wyjątkiem obiektów budowlanych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, służące produkcji rolnej albo turystyce, a także w celu zalesienia gruntów rolnych albo rolniczego zagospodarowania gruntów leśnych. Obszary zurbanizowane będą musiały być wyznaczane w studium oraz fakultatywnie ustanawiane w formie aktu prawa miejscowego. Zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy poza obszarem zurbanizowanym będzie obowiązywał tylko w tym drugim przypadku, tak więc decyzja pozostanie w rękach gminy. 

 PROJEKT USTAWY PONIZEJ W PLIKU PDF

ZałącznikRozmiar
dokument309372.pdf1.48 MB
Your rating: None Average: 3.7 (3 votes)


Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 17 gości online