Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Osiedle zabudowy jednorodzinnej na WZ

Osiedle zabudowy jednorodzinnej na WZ


Obrazek użytkownika e_m

By e_m - Posted on 13 maj 2015

Witam,

W gminie w której opracowuje decyzje o wz pojawił się inwestor chcący na działce mającej 40 m szerokości i ponad 200 m głębokości wybudować osiedle zabudowy jednorodzinnej. W sąsiedztwie znajduje się wyłącznie zabudowa zagrodowa mająca ulicowy charakter (oddalona od drogi o maksymalnie 15 m).
Zarówno władze gminy, jak i ja nie chcemy dopuścić do lokalizacji tej zabudowy głównie ze względu na ład przestrzenny - zabudowa 200 m w głąb byłaby zupełnie obca w stosunku do zabudowy w sąsiedztwie i całej gminie.
Pierwsze co mi przychodzi do głowy to brak sąsiedztwa, jednak po ostatnich przejściach z SKO które stwierdziło, że zabudowa zagrodowa stanowi sąsiedztwo dla zabudowy jednorodzinnej boję się, że znowu uznają, że sąsiedztwo jest wystarczające.
Zamierzam się oprzeć dodatkowo na braku sąsiedztwa umożliwiającego kontynuację parametrów, cech i wskaźników zabudowy - dominująca w sąsiedztwie linia zabudowy to mniej więcej 10,0 m. Natomiast w tym przypadku pierwszy budynek znajdowałby się w odległości ok. 50 m i potem kolejne w dalszej odległości - aż do 180 m ostatni.

Uważacie, że brak sąsiedztwa dotyczącego linii zabudowy byłby wystarczające do odmowy i potem podtrzymania jej w SKO. Może ktoś z Was miał doświadczenie z odmowami wz dla budowy osiedla jednorodzinnego.

Dzięki :)

Obrazek użytkownika lodzman

Miałem taki przypadek. Odmówiłem wydania WZ ze względu na brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy dla proj. budynków w głębi działki. SKO uchyliło moją decyzję. W uzasadnieniu napisali, że nie ma podstaw do odmowy ponieważ istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy ("obowiązująca linia nowej zabudowy") w pasie przyulicznym. Generalnie jedna linia wystarczy dla wszystkich budynków. Następnie powołali się na orzeczenie NSA, które określiło, że twór pod nazwą "obow. linia nowej zab." to tak naprawdę nieprzekraczalna linia zabudowy (proponuję przeczytać definicję linii zabudowy na Wikipedii). Tym samym nie mamy tak naprawdę narzędzi do ograniczenia zabudowy w głąb nieruchomości. Tylna linia zabudowy też odpada. W moim urzędzie nikomu nie zależało żeby walczyć i wydałem pozytyw.

Obrazek użytkownika bM

na inwestycję pn. budowa 16 domów. Przypadek podobny do opisanego. Różnica polegała na tym, że u mnie front miał prawie 150 m i obszar analizy był prawie 0.5 km. SKO 2. krotnie uchyliło decyzję odmowną napisaną przez inną osobę więc zobaczymy co powiedzą na moją odmowę. Ja postawiłem na sąsiedztwo, bo na nic innego SKO Ci nie utrzyma w mocy. Musisz tylko napisać dobre uzasadnienie. Ład przestrzenny to za mało. Wykaż brak dobrego sąsiedztwa, brak spójności urbanistycznej, poczytaj wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2008 r., II OSK 1533/07, "Zasada dobrego sąsiedztwa ma również z zasady przeciwdziałać powstawaniu zabudowy w rozproszeniu, tak aby nie trzeba było rozbudowywać kosztownej infrastruktury technicznej" cytat z Niewiadomskiego. Zagrodówka jest inną formą zabudowy ale występują wśród niej budynki mieszkalne, które będą stanowić podstawę dla określenia parametrów. Możesz równiez wspomnieć coś o przyszłym podziale, który jeśli do niego dojdzie wejdzie w konflikt z decyzją gdyż powstanie droga wewnętrzna, która nie była przedmiotem odniesienia dla art. 61 ust.1 pkt.1. Moim zdaniem klucz to uzasadnienie. Jeśli je dobrze napiszesz jest duża szansa że SKO ci utrzyma w mocy. Pamiętaj tylko dobrze wyznacz obszar analizy bo to idzie na pierwszy ogień w SKO. Możesz również wymalować II linię zabudowy ograniczającą pójście w głąb tak aby zatrzymać rozproszenie gdybyś ewentualnie musiał dać pozytyw, po uwaleniu w SKO.

Obrazek użytkownika lodzman
bM napisał/a:

Możesz również wymalować II linię zabudowy ograniczającą pójście w głąb

Nie ma podstaw prawnych do wyznaczenia II linii zabudowy.

Obrazek użytkownika bM

a wszyscy w większości malują nieprzekraczalną zamiast obowiązującej bo jakiś wyrok czy wyroki sądowe tak mówią. Wiele rzeczy w ustawie jest niedopowiedziane, co moim zdaniem nie zwalnia nas zawodowo od pewnych logicznych przemyśleń i inerpretacji w ramach ładu urbanistycznego. A jeśli faktycznie większość zakewstionuje taką II linię to wtedy zgodnie z rozporządzeniem wyznaczyć obowiązującą, która również ograniczy zapędy Inwestora w głąb działki.

Obrazek użytkownika lodzman

Wg orzecznictwa jest zasadnicza różnica między pojęciami: "obowiązująca linia zabudowy" i " obowiązująca linia nowej zabudowy". Ta druga wynika z rozporządzenia dot. jej ustalania na etapie WZ. Rysując na mapie "obowiązującą linię nowej zabudowy" zgodnie z nazewnictwem WZ ustalasz nieprzakraczalną linię zabudowy biorąc pod uwagę wspomniane orzecznictwo. Konia z rzędem kto to zrozumie w Starostwie na etapie pozwolenia na budowę. Ale tak jest. Uważam, że nie można używać pojęcia "nieprzekraczalna linia zabudowy" tylko " obowiązująca linia nowej zabudowy".
Za II linię zabudowy - dostałem kiedyś po łapach od SKO. Przytoczyli w tym temacie szereg orzeczeń.

Obrazek użytkownika bM

jak napisałeś w Starostwie oznacza jedno - musi budynek stać na tej linii lub dotykać ją w części. Naczelnik WA u nas w mieście powiedział, że skoro sędzia wydaje wyrok to niech również wnosi o zmianę przepisów bo jego obowiązuja przepisy a nie orzecznictwa, które są bardzo rozbieżne w zależności od sprawy. Konia z rzędem abyś wyznaczył obowiązującą linię i nie postawił na niej budynku - działam w kilku Starostwach i taki numer nie przejdzie.

Obrazek użytkownika lodzman

Jeżeli chciałem pomóc inwestorowi pisałem w treści decyzji co należy rozumieć przez obow. linię nowej zab. Wrzucałem w tym momencie zapis z wiadomego orzeczenia NSA. Nie ma to czystych podstaw prawnych ale jest zbieżne z przyjętymi interpretacjami. Wielu projektantów nie mogło tego zrozumieć ale w Starostwie zaakceptowali. Budynki mogły być cofnięte. Na koniec zapytam: co to jest obowiązująca linia zabudowy? Czy dysponujesz jakąś definicją prawną tego pojęcia?
Jeżeli używane jest jakieś pojęcie, które nie posiada sprecyzowanej definicji w przepisach prawa w trakcie postępowania można podjąć się próby ustalenia takiej definicji.

Obrazek użytkownika bM

lubię wymieniać poglądy z innymi bo zawsze dowiem się czegoś nowego. Podeślij mi wyrok który cytujesz w swoich decyzjach. Może i ja spróbuję u Nas coś takiego zastosować chodź wątpię aby przeszło:).

Obrazek użytkownika lodzman

Wyznaczona obowiązująca linia nowej zabudowy określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy (ul.XX). Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. NSA II OSK 779/07.

Obrazek użytkownika adam

Dałem jakiś czas temu odmowę WZ na jednorodzinną na jeden dom, natomiast w sąsiedztwie była tylko zagrodowa. Co prawda SKO mi ją uchyliło (nie do końca wyjaśniłem niektóre sprawy i decyzja poleciała w zasadzie przez KPA), ale napisało mi jasno że zabudowa zagrodowa to nie to samo co jednorodzinna i nie może stanowić dla niej sąsiedztwa. Argumenty, jakich użyłem:
- zagrodowa ma wyższe limity hałasu i może to stanowić konflikt z sąsiadującą mieszkaniówką
- zabudowa zagrodowa jest innym rodzajem zabudowy i na potrzeby planowania przestrzennego jest odróżniana od mieszkaniowej jednorodzinnej (vide rozporządzenie w sprawie zakresu projektu planu - inne przeznaczenia w planach zagospodarowania)
Tu mi przyznali rację.

Obrazek użytkownika Dzidek

Uważam, podobnie jak adam (on Tue, 05/19/2015 - 20:25).
Rozporządzenie wyraźnie wskazuje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę zagrodową jako 2 odrębne typy (funkcje) zabudowy.



Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 6 gości.