Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Opiniowanie podziałów
Opiniowanie podziałów
Witam wszystkich
Nie wiem ,czy na tym forum ten temat był już poruszany – ja nic nie znalazłem, więc jeśli się mylę to proszę poprawcie mnie. Temat często uważany za „okołourbanistyczny”, a ja uważam, że wprost przeciwnie. Dotyczy opiniowania wstępnych projektów podziałów nieruchomości.
Pierwsza rzecz: czy nie uważacie, że tzw. wstępne powinny być opiniowane przez osoby z uprawnieniami urbanistycznymi? Chodzi mi o przypadki zgodności podziałów z mpzp oraz WZ. Opinię wydaje się przecież po analizie przeznaczenia projektowanych działek oraz możliwości ich zagospodarowania. Idealny temat dla urbanisty! Ciekaw jestem co sądzicie na ten temat.
Druga sprawa: jak miałaby wg Was wyglądać analiza zgodności wstępnego z ustaleniami wydanej WZ? Czy na przykład podział działki jest dopuszczalny, jeśli wynika to wprost z WZ (a niby czemu miałoby to wynikać, skoro art. 54 uopzp jasno mówi, co ma zawierać WZ, a zasad podziału tam nie ma…) czy wystarczy, że do podziału działki np. na 5 mniejszych potrzebna jest WZ na inwestycję polegającą na budowie 5 budynków? A może należałoby dodać do art. 54 (fakultatywną) konieczność ustalania w WZ zasad podziału?
Kolejna sprawa to kwestia, czy WZ dla danej działki dalej obowiązuje, czy trzeba starać się o następne? Osobiście twierdze, że to drugie wyjście, ale np. uznany autorytet, sędzia Marian Wolanin twierdzi wprost przeciwnie: WZ przechodzi na kolejne działki na zasadzie tzw. następstwa ewidencyjnego (nie wiem, skąd on wziął ten termin). Skoro więc WZ przechodziłaby to jak np. rozwiązać kwestię załączników mapowych (linie rozgraniczające, numery działek itp.) czy choćby położenia kalenicy względem frontu (prostopadle, równolegle) lub linii zabudowy, a skoro nie przechodzi to po co w ogóle badać w postępowaniu opiniującym zgodność z WZ, skoro po podziale ta decyzja przestaje istnieć…
Przyznam, że temat jest dość kontrowersyjny wśród pracowników gminnych. A co sądzą szanowni Koledzy i Koleżanki?
- Zaloguj się lub zarejestruj aby móc dodać komentarz
czemu decyzja o WZ miałaby przestać istnieć po przeprowadzeniu podziału terenu objętego tą decyzją. UPZP w art.65. jednoznacznie określa okoliczności wygaszenia decyzji o WZ. Nie ma tam mowy aby to wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości było podstawą wygaszenia decyzji o WZ.
Istnieje natomiast możliwość przeniesienia WZ na inny podmiot (art. 63),co potwierdza poprawność postępowania w przypadku podziału "na podstawie" WZ.
Jednak jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach i w tych szczegółach "motają się" decyzje i organy administracji je wydające.
- przestaje istnieć działka, na którą wydano decyzję (zarówno w sensie prawnym, jak i geodezyjnym, przestrzennym),
- zmieniają się „warunki przestrzenne” nowopowstałych działek (dochodzi do sytuacji, że niektóre zapisy WZ sprzed podziału często blokują ten podział bo do nowych działek nie da się ich zastosować, natomiast gdyby nastąpił on z innego powodu, np. wyjście ze współwłasności, to nowopowstałe działki otrzymałyby warunki zupełnie inne niż działka przed podziałem),
- zmienia się załącznik graficzny do decyzji,
- zmienia się wielkość obszaru analizowanego (może dojść do sytuacji, że obszar analizowany dla działki sprzed podziału będzie obejmował większy teren i da się ustalić WZ, a działka po podziale będzie miała mniejszy obszar i nie da się bo nic w nim nie będzie) oraz często parametry obiektów znajdujących się w takim obszarze,
- WZ ustalane są dla konkretnej inwestycji (np. budowa 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych) i dla tej inwestycji ustala się zasady zagospodarowania, które po podziale najczęściej w ogóle nie pasują (przykład: działka 3000 m.kw., WZ na dwa budynki mieszkalne, podział na dwie działki i co dalej? WZ na 2 mieszkalne przechodzą na każdą z dwóch 1500 m.kw. działek? A dalej? Następny podział bo WZ przechodzą? I tak aż do działek po 300 m.kw.?); w przeciwieństwie do mpzp, który ustala tylko, ile i czego może być wybudowane na działce (podaje kryterium ilościowe), a nie mówi, że „dla działki X ustala się warunki zabudowy dla dwóch budynków mieszkalnych” (kryterium jakościowe)
Art. 63 ust. 5: „Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.”
Przeniesienie na inny podmiot to nie zmiana decyzji. Zmiana decyzji to zmiana przedmiotu WZ a nie jej podmiotu. Ten art. mówi o zmianie podmiotu. Dodatkowo jest warunek, że strona musi przyjąć wszystkie warunki zawarte w tej (czyli już wydanej) decyzji. To wyklucza jej zmianę, która mogłaby się odbyć, ale w osobnym postępowaniu na mocy art. 155 KPA, jednak muszą być spełnione pewne warunki: musi być ostateczna (akurat najmniej kłopotliwy warunek), strony muszą wyrazić na to zgodę (czyli trzeba wszystkie strony o tym powiadomić i dać możliwość wyrażenia ewentualnego sprzeciwu), musi za tym przemawiać interes społeczny lub słuszny interes strony (niejasny przepis, ale jaki mógłby być słuszny interes strony w zmianie WZ przenoszącej warunki na nowopowstałe działki, skoro celem decyzji WZ nie jest ustalenie zasad podziału ale warunków zabudowy i zasad zagospodarowania). Teoretyczna zmiana decyzji WZ polegająca tak naprawdę na ustaleniu warunków dla nowowydzielanych działek musiałaby się odbyć w zupełnie innym od podziałowego postępowaniu, które z jednej strony powinno być połączone z podziałowym, a z drugiej strony nie może, bo żaden przepis na to nie pozwala.
Art. 65 podaje przypadki, kiedy organ ma obowiązek stwierdzić wygaśnięcie decyzji, ale czy to wyklucza przypadki, kiedy decyzja wygasa (staje się nieważna) a organ nie ma obowiązku stwierdzania tego?
No i na koniec: nie posiadamy żadnego przepisu pozwalającego wydać decyzję WZ przenoszącą warunki z działki przed podziałem na działki po podziale.
Wskaż mi proszę przepis który określa, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na konkretną działkę? W art. 61 upzp wymienione są warunki jakie muszą być spełnione, aby decyzja mogła być wydana - wszędzie jest mowa o terenie, a nie o działce. Numer działki ma więc moim zdaniem znaczenie drugorzędne. Dla potwierdzenia polecam zapoznanie się z art. 107 KPA, który określa co powinna zawierać decyzja - nie ma tam mowy o numerze działki.
I teraz tak.. zgadzam się ze zdaniem Piotra, który wskazuje na art. 65 jako ten mówiący w jakich sytuacjach decyzja wygasa, stwierdzając, że na tej podstawie warunki zabudowy po podziale nadal obowiązują. Oczywiście może się okazać tak, że komuś te warunki nie pasują i wtedy po prostu nie korzysta z możliwości przeniesienia decyzji, a występuje o nowe warunki dla nowej działki.
I jeszcze jedno - art. 63 reguluje nam mozliwość przeniesienia warunków zabudowy z jednej osoby na drugą - przeniesienie warunków z działki na działkę z reguły oznacza to samo - przeniesienie warunków z osoby na osobę.
Jedyna wątpliwość jaka mi się nasuwa, to konieczność przyjęcia wszystkich warunków decyzji. Ustalenie w decyzji, że dopuszcza się budowę 3 budynków na działce, też jest warunkiem tej decyzji - ale jest to warunek nie do przyjęcia po podziale. Myślę, że w takim przypadku zgodnie z art. 63 ust. 5 warunków przenieść nie można.
A propos tematu - dyskusja o przeniesieniu warunków decyzji była już prowadzona www.urbanistyka.info/content/przeniesienie-decyzji-o-warunkach-zabudowy
"Na początku niepewnego przedsięwzięcia nasza wiara jest jedyną rzeczą, która może nam zapewnić powodzenie"
Odpowiedź skomplikowana, ale po kolei.
Wskaż mi proszę przepis który określa, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na konkretną działkę? W art. 61 upzp wymienione są warunki jakie muszą być spełnione, aby decyzja mogła być wydana - wszędzie jest mowa o terenie, a nie o działce.
Nie zgodzę się. §3.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:
„W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany…”
Oczywiście, że w ustawie jest mowa o terenie, bo wniosek może być np. na 2 działki, pół działki itp., czyli generalnie na teren, ale już rozporządzenie mówi o działce, której dotyczy wniosek.
Chcąc nie chcąc mówimy jednak o działce, i to działce, której dotyczy wniosek.
Poza tym pojęcie podziału odnosi się jednak do działki a nie do terenu (dzielisz działkę a nie teren), więc jeśli podział ma być zgodny z WZ to i decyzja też musi odnosić się do działki.
Rozumiem Twoją ideę: WZ „przynależą” dla terenu, dla którego zostały ustalone, ale po podziale ten teren zmienia swoje „właściwości” i chociażby z powodu wielkości samego obszaru analizowanego przed i po podziale warunki mogą w ogóle się nie ostać.
A poza tym, czy piszesz w decyzji „ustala się warunki zabudowy dla inwestycji … położonej na działce…” czy „dla inwestycji … położonej na terenie…”?
Numer działki ma więc moim zdaniem znaczenie drugorzędne. Dla potwierdzenia polecam zapoznanie się z art. 107 KPA, który określa co powinna zawierać decyzja - nie ma tam mowy o numerze działki.
KPA mówi o ogólnej strukturze decyzji, bo KPA jest tzw. „norma generalis”. O numerze działki nie może być w nim mowy, bo KPA podaje „schemat” decyzji dla wszystkich spraw (chyba, że przepis szczególny mówi inaczej). Przecież nie zawrzesz numeru działki np. w decyzji o przyznaniu zasiłku, której strukturę też reguluje 107 KPA. Wszystkie elementy decyzji WZ odnoszące się do warunków zabudowy są częścią rozstrzygnięcia, zawartego w ust. 1 tego artykułu.
I teraz tak.. zgadzam się ze zdaniem Piotra, który wskazuje na art. 65 jako ten mówiący w jakich sytuacjach decyzja wygasa, stwierdzając, że na tej podstawie warunki zabudowy po podziale nadal obowiązują.
Ale ten przepis nie mówi, kiedy decyzja wygasa, ale kiedy organ, który ją wydał, stwierdza jej wygaśnięcie. Wygaśnięcie decyzji nie jest tożsame ze stwierdzeniem wygaśnięcia.
Stwierdzenie to publiczne ogłoszenie jakiegoś faktu, który nastąpił. Stwierdzenie nie czyni decyzji wygaśniętą. Podobnie, jak w przypadku ostateczności decyzji i piecząteczki, którą przybijają urzędy. Ta pieczątka to właśnie jest stwierdzenie ostateczności, która i tak nastąpiła 14 dni od otrzymania przez urząd ostatniej zwrotki i nikt się nie odwołał. I jeśli np. decyzja stała się ostateczna z dniem dzisiejszym, bo tak wynika ze zwrotek, a wnioskodawca przyjdzie po pieczątkę za rok, to nie zmienia to faktu, że ona przez cały rok już była ostateczna tylko, że nikt przez rok tego nie stwierdził. I w zasadzie nikt nie miał obowiązku tego stwierdzać. Decyzja byłaby ostateczna nawet bez tej pieczątki. Taka analogia.
Podobnie ze stwierdzeniem wygaśnięcia w tym artykule. Tu są jedynie wskazane przypadki, kiedy organ ma stwierdzić wygaśnięcie, ale ten artykuł nie wygasza decyzji.
Oczywiście może się okazać tak, że komuś te warunki nie pasują i wtedy po prostu nie korzysta z możliwości przeniesienia decyzji, a występuje o nowe warunki dla nowej działki.
Oczywiście, zawsze można wystąpić o nowe. A jeśli ktoś wystąpił o WZ dla działki sprzed podziału na coś tam, zaraz potem na coś innego, jeszcze potem na coś jeszcze innego, i tak w wyniku tego w obrocie prawnym funkcjonują 3 różne decyzje WZ (w dodatku na różne przeznaczenia). Ten ktoś występuje o podział. Zgodność z którą WZ organ ma badać? A jeśli już bada to dlaczego akurat taką a nie inną? A może ma badać wszystkie trzy bo przecież wszystkie funkcjonują w obrocie prawnym? A jak już podzieli to warunki z której miałyby przejść na nowopowstałe działki? I dlaczego akurat z tej a nie z innej? A co by było, gdyby np. ustalenia jednej wykluczały się z inną, albo wszystkie trzy wykluczały się nawzajem?
Gdyby był mpzp to by jasno była określona funkcja terenu, sposób jego zagospodarowania i warunki zabudowy. Podane byłyby one ilościowo (no oprócz funkcji terenu, ale ta byłaby przynajmniej jedna, jasno określona, a nie trzy), i podział – po spełnieniu warunków z mpzp - przeszedłby a nowe działki miałyby funkcje określone w planie. Decyzja WZ określa natomiast wszystko jakościowo (WZ dla działki … na inwestycję polegającą na…).
I jeszcze jedno - art. 63 reguluje nam mozliwość przeniesienia warunków zabudowy z jednej osoby na drugą - przeniesienie warunków z działki na działkę z reguły oznacza to samo - przeniesienie warunków z osoby na osobę.
Tylko, o czym mówi ten przepis? O przeniesieniu WZ na inny podmiot (osobę), a nie na przedmiot (działkę, teren). Nie ma przepisu pozwalającego przenieść warunki na inną działkę, bo gdyby istniał, to mogłoby dojść do takiej sytuacji: dwie podobne działki, stanowiące dwie nieruchomości należące do dwóch różnych właścicieli, ale mające takie same cechy, załóżmy: kształt, powierzchnię, szerokość. Właściciel jednej z nich występuje o WZ dla swojej, otrzymuje je, a następnie przychodzi do gminy i składa wniosek o przeniesienie decyzji na działkę sąsiada (przecież łudząco podobną) i co? Następuje przeniesienie WZ na działkę, która nigdy ich nie miała. I to nawet bez podziału. Dlatego nie ma przepisu pozwalającego przenieść decyzję WZ na inną działkę.
Jedyna wątpliwość jaka mi się nasuwa, to konieczność przyjęcia wszystkich warunków decyzji. Ustalenie w decyzji, że dopuszcza się budowę 3 budynków na działce, też jest warunkiem tej decyzji - ale jest to warunek nie do przyjęcia po podziale. Myślę, że w takim przypadku zgodnie z art. 63 ust. 5 warunków przenieść nie można.
No właśnie. A – idąc za ciosem – kto napisał w uopzp, które warunki przenieść można a które nie można na działki po podziale? Gdzie to jest skodyfikowane? Które przypadki na to pozwalają a które nie? Przecież nie tylko żaden przepis tego nie reguluje, ale nawet żaden przepis o to nie zahacza. Tezy o możliwości przeniesienia WZ, o przypadkach dopuszczających i niedopuszczających przeniesienie to tylko kwestia naszych rozmów, a przypomnę, że każda decyzja zgodnie z 107 KPA musi posiadać uzasadnienie faktyczne i prawne. A jak uzasadnić prawnie takie przeniesienie (lub nieprzeniesienie) WZ skoro nie ma ani jednego przepisu o tym?
No i ostatecznie: konieczność występowania o nowe WZ to przecież zarobek dla nas :)
A w ogóle to skupiliśmy się tylko na jednym problemie. Co z resztą? :)
Jeśli chodzi o zmianę decyzji w zakresie numeru działki - to nie jest możliwe. Nie można zmienić decyzji wydanej na określoną działkę w zakresie zmiany numeru działki. Ale nie ma żadnego problemu, gdy działka zostanie podzielona - nie trzeba wykonywać wtedy żadnej zmiany - dołącza się wtedy decyzję podziałową i jest po sprawie.
Jeśli chodzi o przeniesienie decyzji wydanej np. dla trzech działek - istnieje taka możliwość. Można przenieść decyzję jedynie w części nowo wydzielonej działki. Wtedy nowy właścicel przyjmuje ustalenia decyzji dotyczące jego działki (czyli w zasadzie wszystkie ustalenia decyzji - bo ustalano warunki dla trzech budynków - on przyjmuje konkretnie dla jedego budynku). Nowy właścicel może taką decyzję zmienić (tą pierwotną, w części dotyczącej nowo powstałej działki) jeśli ma taką potrzebę.
Jeśli chodzi o zmianę decyzji w zakresie numeru działki - to nie jest możliwe. Nie można zmienić decyzji wydanej na określoną działkę w zakresie zmiany numeru działki. Ale nie ma żadnego problemu, gdy działka zostanie podzielona - nie trzeba wykonywać wtedy żadnej zmiany - dołącza się wtedy decyzję podziałową i jest po sprawie.
Jeśli chodzi o przeniesienie decyzji wydanej np. dla trzech działek - istnieje taka możliwość. Można przenieść decyzję jedynie w części nowo wydzielonej działki. Wtedy nowy właścicel przyjmuje ustalenia decyzji dotyczące jego działki (czyli w zasadzie wszystkie ustalenia decyzji - bo ustalano warunki dla trzech budynków - on przyjmuje konkretnie dla jedego budynku). Nowy właścicel może taką decyzję zmienić (tą pierwotną, w części dotyczącej nowo powstałej działki) jeśli ma taką potrzebę.
A ja tak się zastanawiam, na jakiej podstawie prawnej opierasz swoje słowa.
Też się nad tym zastanawiam:)
"Na początku niepewnego przedsięwzięcia nasza wiara jest jedyną rzeczą, która może nam zapewnić powodzenie"
[/quote] A ja tak się zastanawiam, na jakiej podstawie prawnej opierasz swoje słowa.[/quote]
Dla mnie to Twoje zdanie jest podsumowaniem tej dyskusji
Tezy o możliwości przeniesienia WZ, o przypadkach dopuszczających i niedopuszczających przeniesienie to tylko kwestia naszych rozmów, a przypomnę, że każda decyzja zgodnie z 107 KPA musi posiadać uzasadnienie faktyczne i prawne. A jak uzasadnić prawnie takie przeniesienie (lub nieprzeniesienie) WZ skoro nie ma ani jednego przepisu o tym?
Nasze rozmowy to wynik naszych praktyk i doświadczeń, a jak się ma to do prawa? Zdania są podzielone, bo żadna z tez nie ma 100% uzasadnienia prawnego.
"Na początku niepewnego przedsięwzięcia nasza wiara jest jedyną rzeczą, która może nam zapewnić powodzenie"