Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Najbardziej absurdalne przypadki urbanistyczne, czyli "wojna" urbanistyczno - inwestorska ;)
Najbardziej absurdalne przypadki urbanistyczne, czyli "wojna" urbanistyczno - inwestorska ;)
Witam!
Podzielmy się najbardziej dziwnymi interpretacjami np. mpzp w kontekście zamierzeń inwestorów.
Przypadek z ostatniego tygodnia, kiedy to pisałem opinię komisji urb.-arch.:
Do gminy X przychodzi inwestor i dostaje wypis i wyrys z planu. Chce postawić na terenie zapisanym jako MN/U (tereny zabudowy jednorodzinnej z usługami towarzyszącymi)... supermarket w kształcie "wyrachowanej" architektonicznie stodoły. Aby jednak być pewnym swoich zamierzeń, pyta o zdanie (choć przecież nie musi, ale czuje, że będą problemy w starostwie przy pozwoleniu na budowę, więc chce mieć podkładkę "gdyby coby") architekta miejskiego. Oczywiście dla tak skonkretyzowanej inwestycji jest negat (nie ma co prawda wymogu zab. jednorodzinnej wolnostojącej, ale wyraźnie jest wyartykułowana przewaga funkcji mieszkalnej nad usługową!). Więc inwestor pisze swoją odpowiedź na pismo architekta, a Burmistrz kieruje sprawę na KU-A właśnie. Ta jest oczywiście podobnego zdania + jeszcze kilka innych argumentów na "nie", m.in. takie, że w rysunku planu jest już co do zasady (aczkolwiek fakt - linią przerywaną) określona potencjalna parcelacja terenu i kontury zabudowy jednorodzinnej, a więc wyznaczona swoista wola samorządu na etapie uchwalania planu co do struktury przestrzennej terenu MN/U. Teraz najlepsze - interpretacja inwestora: inwestor Y zachowuje jeden budynek mieszkalny na tym terenie, pięć nie realizuje i stawia supermarket, a więc spełnia wymóg funkcji mieszkalnej i usługowej - to nic, że po pierwsze z przewagą usługowej i po drugie - realizuje je niejako "równolegle" a nie na zasadzie "zespolenia". Stanowisko samorządu X - nie, nie.... jest oczywiście za inwestorem!!!!!!!!!!!!!
Więc pewnie kolejny market się nam narodzi. Przecież to TYLKO opinia komisji, nic więcej. Ot edukacja i polityka przestrzenna po polsku.
Naprawdę, czasami człowiek traci wszelką nadzieję, ręce opadają na niektóre przykłady idiotyzmów.
- Zaloguj się lub zarejestruj aby móc dodać komentarz
A skąd Twoje przekonanie, że MN/U oznacza mieszkaniówkę z towarzyszącymi usługami? Tak określiliście ten teren w planie? Bo dla mnie oznaczenie MN/U oznacza równorzędność tych funkcji. Funkcję towarzyszącą określam w taki sposób, że ustalam MN i w tekście dopuszczam U. Brak tego dopuszczenia i tak nie zmienia faktu, że U może towarzyszyć MN wszędzie w udziale nie przekraczającym 30 proc.
MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami towarzyszącymi.
dla mnie jest to jednoznaczna wytyczna co do faktu, iż 50% + 1 ma stanowić funkcja mieszkaniowa, a usługi mają być tylko uzupełnieniem (nie ma tam terenu U/MN).
Ponadto... to nie plan autorstwa mojej pracowni.
MN/U nie oznacza zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami towarzyszącymi, tylko
teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług, gdzie te funkcje występują równorzędnie.
Urbanistyka , komunikacja
No chyba że z tekstu planu wynika inaczej Macieju.
W wielu planach dla oznaczeń dwufunkcyjnych dopuszcza się sytuację w której jedna z funkcji może przeważać np. stanowić 70 %.
Urbanistyka , komunikacja
To w przypadku takiej przewagi, moim zdaniem, powinno się ustalać oznaczenie dla funkcji wiodącej np. MN, a w tekście dopuścić realizację zabudowy usługowej na danym terenie. Unikniemy wówczas sytuacji, w której na terenie MN/U 90% stanowi U, a 10% MN.
Uważasz zatem, że funkcja która zajmuje 49% powierzchni może być określana mianem funkcji uzupełniającej lub towarzyszącej? Dla mnie to lekkie nadużycie.
m.s.
Urbanistyka , komunikacja
Dokładnie, chyba, że w planie ustalono proporcje albo sprecyzowano dla danego terenu jakie konkretnie usługi są dopuszczone, bo i takie rozwiązania spotykałem.
Do takich mieszanych stref dochodzi jeszcze problem egzekucji poziomu hałasu w środowisku dla terenów mieszkaniowych, gdy dopuszczamy tam niesprecyzowane usługi.
Z ciekawych przypadków, ale od strony inwestora polecam zapis w planie o obowiązku projektowania architektury tradycyjnej, regionalnej dla terenów przemysłowych z dość sporym dopuszczonym limitem wysokości i super wynik, ale nie dla inwestora - opinia konserwatora zabytków, twierdząca, że hale magazynowe i fabryczne muszą mieć maksymalnie gabaryty stodoły lub karczmy, bo w danym regionie większych obiektów nie było. Takie przykłady uczą mnie pokory do własnych wytworów i przypominają, że absurdy zdarzają się nawet przy dobrych intencjach w obie strony.
... MN/U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami towarzyszącymi - to sformułowanie nie jest moim wymysłem, taki zapis co do nazwy ternu jest w planie i to tak sformułowany, a więc jednoznacznie określające przewagę funkcji i tyle. Forma oznaczenia jest tu wtórna.
Być może teraz trochę filozofuję, ale czy to że coś komuś/czemuś towarzyszy oznacza, że to coś jest mniejsze? Obrazowe porównanie - dużemu człowiekowi w podróży może tylko towarzyszyć mniejszy? Póki nie masz czegoś jasno sprecyzowanego w słowniku to ja bym tak jednoznacznych twierdzeń nie wysuwał, bo wyrok sądu może Cię niejednokrotnie zadziwić.
"z usługami towarzyszącymi" - oznacza wg mnie, iż dominującą funkcja powinna być zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (inną sprawą jest fakt, że nie pisze czy wolnostojąca) z uzupełnieniem funkcji usługi nieuciążliwej (co wynika z tekstu) w parterze. Są różne szkoły zapisów ustaleń i tworzenia opracowań planistycznych. Mi osobiście wydaje się logiczny zapis co do "najważniejszości" funkcji typu MN/U lub U/MN. znam opinię wg której np. w zapisie MN nie wolno niczego innego niz mieszkalnictwo dopuszczać. Nie chcę z tym polemizować, ponieważ jestem zdania, że i tak ustalenia szczegółowe tworza wartość merytoryczną planu a nie sama sygnatura w sobie.
Faktem jest jednak, że cały ten bałagan można by rozwiązać w prostu sposób jednym rozporzadzeniem. No ale to przecież u nas znów niewykonalne.
przydałoby się np. "rozporządzenie określające rodzaje funkcji, które mogą być łączone na jednym terenie i sposób oznaczenia tych terenów ze względu na procentowy udział danej funkcji". :) bo bałagan jest straszny! ostatnimi czasy nawet Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi na etapie wniosków rolnych zaczęło kwestionować plany, gdzie występowało łączenie funcji RM z MN albo RU z U albo AG. i jak tu teraz mówić o wielofunkcyjności obszarów wiejskich????
pozdrawiam
G.
Stosujesz w swoich planach łączenie funkcji RM z MN? Pierwszy raz o czymś takim słyszę i się z tym zupełnie nie zgadzam. Wielofunkcyjność obszarów wiejskich moim zdaniem nie sprowadza się do wprowadzania funkcji mieszkanych np. RM/MN tylko do różnicowania przeznaczenia na terenach wiejskich i nieograniczania się do 1 funkcji... oczywiście z głową, bo znam przypadki, gdzie na znacznym obszarze wprowadzono funkcję P/U, bo zasięg stref oddziaływania wiatraków uniemożliwiał wprowadzenie funkcji mieszkaniowej, a coś wprowadzić trzeba było. W rezultacie powstał plan, który prawdopodobnie nie zostanie nigdy skonsumowany.
"Na początku niepewnego przedsięwzięcia nasza wiara jest jedyną rzeczą, która może nam zapewnić powodzenie"
do tej pory owszem stosowaliśmy taki zapis i znam mnóstwo biur, które także to praktykowały. w tym momencie jednak jest to niemożliwe, ze względu na brak akceptacji Ministerstwa na etapie wniosków rolnych(od niedawna).
...z jednej strony zgadzam się z Tobą i uważam, że łączenie funkcji rolniczej z nierolniczą na jednym terenie nie jest dobrym posunięciem. ale z dugiej strony wprowadzenie jednego zapisu pociąga za sobą szereg komplikacji w pozyskiwaniu różnych dopłat, kredytów, itp. dla właścicieli tych działek. problemem jest fakt, że plan miejscowy sporządza się co najmniej raz na 10 lat(czasami 20), a większość ludzi nie ma aż tak dalekobieżnych planów życiowych. zwłaszcza, że na te plany wpływ ma wiele czynników zewnętrznych (popyt na produkty rolne, praca, itd.)
przykład:
rolnik, prowadzący w momencie opracowywania planu gospodarstwo rolne, nie chce w planie zapisu tylko RM, bo nie jest w stanie określić czy za 5 lat działalność rolnicza będzie wciąż dla niego opłacalna, a wprowadzenie zapisu tylko MN uniemożliwi mu pozyskiwanie dopłat unijnych dla rolników. z kolei zapis RM spowoduje brak możliwości podziału na działki mieszkaniowe i ewentualną ich sprzedaż, nie mówiąc już o pozyskaniu kredytu bankowego na budowę domu.
no i tak właśnie to wygląda. nie jest prosty ten Nasz zawód! :)
pozdrawiam
g.
Przepraszam, ale zaczynam się zastanawiać czy mówimy o tworzeniu MPZP czy o prowadzeniu koncertu zyczeń. Idąc Twoim tokiem myślenia najlepiej byłoby wszędzie ustalić przeznaczenie MN/RM/U/AG, bo przecież niewiadomo jakie ktoś będzie miał plany za 5 - 10 lat. To jest Twoim zdaniem wyraz racjonalnego gospodarowania przestrzenią? Twoje argumenty zupełnie do mnie nie przemawiają.
"Na początku niepewnego przedsięwzięcia nasza wiara jest jedyną rzeczą, która może nam zapewnić powodzenie"
Urbanistyka , komunikacja
Zastanawiam się czy nie wystarczyło by "zwykłe" R wraz z określeniem w tekście co z U/MN/AG jest dopuszczone. Np same AG z definicji jest tylko funkcją towarzyszącą gospodarstwu rolnemu. Funkcja mieszkaniowa związana jest z siedliskiem gdzie moze być kilka budynków mieszkalnych - rodziny kilkupokoleniowe, pracownicy rolni itp. Co do U też można to ograniczyć do związanych z rolnictwem. Wychodzi "szerokie" R, ale ograniczające koncert życzeń do związanych właśnie z tym R.
Swoją drogą zaraz wypracujemy funkcje o oznaczeniu X - "konsumencie planu podstaw se co chcesz" ;)
powiem tak: urbanista jest od porządkowania i racjonalnego wykorzystywania przestrzeni oraz lokalizacji nowych funkcji w sposób zgodny z zasadami zrównoważonego rozwoju. ale jednocześnie należy pamiętać, że projektowanie powinno także uwzględniać potrzeby i plany właściceli gruntów, na których mpzp-ty powstają. niejednokrotnie taka działeczka, która dla Nas-Planistów jest po prostu kwadracikiem na mapie, dla niektórych jest całym majątkiem. rozumiem, że to nie "koncert życzeń", ale też nie szalona wizja projektanta!!! pracowałam trochę w urzędzie i wiem jak wygląda to od strony użytkowania planów a nie tylko ich tworzenia.
poza tym funkcja RM/MN to nie od razu MN/U/P/AG/KS....itd. bo oba oznaczenia(MN i RM) dotyczą funkcji mieszkaniowej! problem rozdzielenia zab. mieszkaniowej od zagrodowej nie jest moim wymysłem i pojawia się ilekroć sporządzany jest plan na terenach wiejskich. dlatego właśnie poruszyłam ten temat...
sprawa studium.... tu koleżanko Moniko muszę Cię rozczarować! z takimi zapisami w SUiKZP spotkałam się już nie raz i zazwyczaj na terenach zabudowy mieszkaniowej określane były funkcje mieszkaniowa, zagrodowa i usługowa w jednym. niedorzeczność! ale tak się niestety dzieje!
zatem raz jeszcze apel z mojej strony: ROZPORZĄDZENIE, ROZPORZĄDZENIE I... jeszcze raz ROZPORZĄDZENIE!!!
pozdrawiam
Przepraszam, ale przeżyłem już w swoim życiu zawodowym kilka poważnych zmian "naszej" ustawy, a co za tym idzie kilka kolejnych do tychże rozporządzeń i daleki jestem od pokładania takich nadziei w rozporządzeniu. Odnoszę silne wrażenie, że kolejne nowości wprowadzają więcej zamieszania niż możliwość wypracowania obowiązujących interpretacji dłużej obowiązujących aktów prawnych. Nie uważacie Państwo, ze przydało by się trochę stabilizacji, a nie wieczny strach inwestora czy to co kupił za kilka miesięcy nagle nie będzie czym innym? Nie wspomnę już o ciągłym szale urzędniczym w sprawdzaniu czy czasem gdzieś coś znowu się nie zmieniło. Nieustanne dążenie do doskonałości jest pozytywnym trendem, ale każde szaleństwo z każdego trendu robi brak trendu.
Uważam, że w planie określamy dopuszczalne funkcje i powinniśmy dookreślać również ich zakres i nie mam tu na myśli np. ile %U i ile %M ma być w M/U.
W moim przypadku GKUA się przydają m.in. jako miejsca wymiany doświadczeń np. z konkretnymi osobami, które wydają decyzje na podstawie tych naszych tworów.
Drugi temat - Studia, to dla mnie "kierunki" rozwoju, a nie dawne plany ogólne (jeśli ktoś nie pamięta co to było, przypominam - określano dokładne funkcje dla całego obszaru opracowania) i jak najbardziej dopuszczam w nich nie do końca sprecyzowane co do funkcji tereny pod warunkiem, że nie są to główne kierunki rozwoju zabudowy w danej gminie, gdzie jasno zadeklarowano nie rozwijanie tam gminnej sieci wodociągowej i kanalizacji oraz wykluczono lokalizację większych inwestycji w tym przemysłowych.
Daleko mi też do zapisywania w Studiach przy których opracowaniu brałem udział zapisywania funkcji - "wszystkofunkcji" bez jakichkolwiek dodatkowych zasad.
Witam, w Państwa dyskusji znalazłem dwa wpisy:
"i tak nie zmienia faktu, że U może towarzyszyć MN wszędzie w udziale nie przekraczającym 30 proc"
oraz
"znam opinię wg której np. w zapisie MN nie wolno niczego innego niz mieszkalnictwo dopuszczać."
Czy moglibyście Państwo wskazać jakieś podstawy prawne dla w/w opinii? Pytam dlatego, że obecnie "walczę z sąsiadem", który z premedytacją wybudował sklep, mając pozwolenie na "dom jednorodzinny" - obecniej jest na etapie inwentaryzacji powykonawczej i odbierania "domu jednorodzinnego", choć każdy widzi, że to sklep jest i śmieje mi się w twarz mówiąc, że i tak sobie może przekwalifikować owe 30%. MPZP dopuszcza wyłącznie funkcję mieszkalną.
Według mnie (i w świetle obowiązujących przepisów) to dwa różne typy zabudowy.MN - zabudowa jednorodzinna wymaga tzw. "odrolnienia", zabudowa zagrodowa (w tym budynek mieszkalny) nie. Czy mając domek na terenie MN/MR miałbyś gwarancje że sąsiad nie założy hodowli kurek (akurat te bardziej mi przeszkadzają, niż np. chlewik).
Wg Prawa budowlanego budynnek mieszkalnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku;
Bardzo dziękuję za odpowiedź.
Pozwolę sobię z pozycji laika i chłopskiego rozumu nieco popolemizować.
Prawo budowlane definiuje budynek - tak jak kolega napisał. OK. Ale sama definicja budynku mieszakalnego może być chyba przez plan dalej zawężona.
Po pierwsze: w planach istnieją np. zakazy zbliźniaczania budynków - czyli buduję budynek jednorodzinny ale o wydzieleniu wg w/w definicji dwóch lokali nie ma mowy. Dobrze kombinuję?
Możemy mieć teren mieszkalny ALBO mieszkalny z dopuszczeniem usług uzupełniających/nieuciążliwych, etc. Czy to nie jest też ograniczenie dla tego jaki ten budynek jednorodzinny może być? Funkcja czysto mieszkalna, ale budynek do 30% może być usługowy, bo jest "budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym"?
Przecież plany ingerują w ilość kolorów, ustawienie kalenicy wg róży wiatrów, etc. Czyli zapisanie w planie że jest on mieszkalny (odrolnienie było wymagalne) oznacza że każdy może zbudować dom wielkości 300 m2 na piętrze i 300 m2 na kolejnym piętrze na "mieszkanie" a na dole otworzyć nie wiem Lidl'a czy inną Biedronkę? (bo 30%...)
Czy pozwolenie na użytkowanie domu na cele mieszkalne to to samo co pozwolenie na użytkowanie domu na cele mieszkalne i prowadzenie w nim usług. Legalnie na funckji CZYSTO mieszkalnej?