Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / kto może sporządzać prognozę oddziaływania na środowisko i skutków finansowych

kto może sporządzać prognozę oddziaływania na środowisko i skutków finansowych


dk's picture

By dk - Posted on 16 lipiec 2013

Witam
Czy są przepisy (lub orzecznictwo sądów, rozstrzygnięcia nadzorcze itp), które regulują kto może sporządzać prognozę oddziaływania na środowisko i prognozę skutków finansowych?

adam's picture

Nie. W przypadku prognozy oddziaływania na środowisko sporządzać może ją każdy, byleby się na tym znał. Jeśli natomiast chodzi o prognozę skutków finansowych to ma zastosowanie art. 37 ust. 11 uopzp: prognozę sporządza rzeczoznawca (odniesienie do uogn). Praktyką jest, że finansowe prognozy sporządzają nie-rzeczoznawcy. Jeden z WSA się o tym wypowiedział i stwierdził, że jest to co prawda naruszenie zasad sporządzania mpzp, ale nie na tyle istotne aby stwierdzać nieważność uchwały. Niestety nie mam tego wyroku.

Paweł_N's picture

art 174 ugn - ust. 3a. pkt 3 - Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
Skoro napisano że może to znaczy że nie jest zastrzeżone na wyłączność. Na wyłączność dla rzeczoznawców jest zastrzeżone tylko szacowanie nieruchomości - operat szacunkowy. Orzeczenie WSA w Rzeszowie z 29 października 2009r. sygn akt II SA/Rz 888/08 wydaje się być osamotnione w tym zakresie, co potwierdza praktyka przyjęta przez organy nadzoru.

„Całość to więcej niż suma jej składników” (Arystoteles)

ddd's picture

W odniesieniu do zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (tak stanowi wprost art. 37 ust. 11).

W art. 174. ust. 3a pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest napisane między innymi, że to rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego dotyczące skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych.

Właśnie to słowo "może”, często jest interpretowane w ten sposób, że nie tylko rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzenia takich opracowań. Moim zdaniem ( i nie tylko) trzeba te przepisy traktować łącznie, nie tylko dlatego, że dyspozycje w tym zakresie daje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale też dlatego, że rzeczoznawca majątkowy jest jedyną osobą wskazaną do wykonywania tych czynności w obowiązujących przepisach. O ile się nie mylę, potwierdza to również komentarz prof. Niewiadomskiego. Urzędy wojewódzkie raczej też się skłaniają ku temu poglądowi, chociaż jak nieoficjalnie informują nie robią wielkiego "halo" jak ktoś inny zrobi takową prognozę.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 29 października 2009 r. (sygn. II SA/Rz 888/08), w uzasadnieniu do którego stwierdzono, że wymóg sporządzenia skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego przez rzeczoznawcę majątkowego „wynika z art. 37 ust. 11 PlanZagospU, który między innymi stanowi, że do zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (…). Opracowanie takiej prognozy (analizy ekonomicznej) przez osoby nie będące rzeczoznawcami majątkowymi stanowi naruszenie trybu sporządzania planu, tj. art. 17 pkt 5 w zw. z art. 37 ust. 11 PlanZagospU.

Praktyka praktyką. Moment sporządzenia prognozy też jest jasno określony w ustawie, ale często można się spotkać ze sporządzaniem prognozy już po uchwaleniu planu miejscowego, tylko aby znalazła się w teczce planistycznej. Dziwi mnie przyzwolenie gmin i urzędów na coś takiego. Bez wątpienia prognoza skutków finansowych jest bardzo istotnym elementem planowania przestrzennego, co widać co raz bardziej gdy gminy "budzą" się przerażone po latach właśnie skutkami ekonomicznymi planu miejscowego. No, ale jeśli jest przyzwolenie (i PRAKTYKA!) sporządzania prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego dla obszaru całej gminy np. na 15-20 stron to o czym my mówimy. Obserwacje moje wskazują na to, że jeśli gminie zależy na prognozie to nakazuje jej sporządzenie rzeczoznawcy majątkowemu.

adam's picture

Paweł_N, może trochę więcej oczytania. Uopzp wyraźnie mówi: "W odniesieniu do zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także W ODNIESIENIU DO OSÓB UPRAWNIONYCH DO OKREŚLANIA TYCH WARTOŚCI i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami". Koniec.
Słowo "może" w uogn" w związku z tym należy traktować jedynie jako wyliczenie czynności, które może robić rzeczoznawca. Uopzp wyraźnie wskazuje, że mamy osób uprawnionych szukać w uogn, a tam nie ma napisane, żeby ktoś inny poza rzeczoznawcą mógł sporządzać prognozę.

Grzegorz A. Buczek's picture

Ten problem był dość szeroko dyskutowany na przełomie 2003 i 2004 r. (a więc młodsi urbaniści wówczas nawet nie wiedzieli, że będą "uprawiać ten zawód"), zaraz po wprowadzeniu ustawą obowiązku sporządzania takich prognoz równolegle ze sporządzaniem projektu mpzp. Wówczas aktywne środowisko rzeczoznawców majątkowych próbowało zmonopolizować wykonywanie tych prognoz (nieco na wzór prognoz środowiskowych, których wykonywanie było wówczas "zarezerwowane" dla określonej grupy specjalistów. Sprawa trafiła do "właściwego ministra", który jednoznacznie wypowiedział się przeciwko monopolowi rzeczoznawców w tej sferze... byłoby to zresztą całkowicie pozbawione sensu, gdyż takie prognozy powinny obejmować (o ile są prawidłowo sporządzane) znacznie większy obszar problemowy, niż ten w którym tacy rzeczoznawcy są kompetentni, ponieważ w takich prognozach nie chodzi wyłącznie (ani nawet przede wszystkim) o wycenę nieruchomości gruntowych... Jet zbyt gorąco, żeby dalej rozwijać ten dość oczywisty wątek, chociaż jego pojawienie się oznacza, że znowu ktoś próbuje wykonać sztuczkę, która została kiedyś (wydawało się) definitywnie wyjaśniona... Prawidłowa odpowiedź na to pytanie jest taka, jak na pytanie "kto może pływać ?" - nie ten kto chce, a ten kto potrafi.

arch. Grzegorz A. Buczek

marx01's picture

dokładnie. rzeczoznawca majątkowy wycenia majątek i nieruchomości, nie wylicza kosztorysów co robią kosztorysanci. Jak wycenić wartość inwestycji infrastrukturalnych typu drogi, wodociągi i kanalizacja, które to zgodnie z mpzp winny być wykonane przez gminę? rzeczoznawce tego nie zrobi, bo tego nie ma w swoich kompetencjach. Jest w stanie określić wzrost wartości i to też nie do końca. Widziałem różne wyceny i różne prognozy. Ułatwiajmy sobie życie, a nie utrudniajmy.

ddd's picture

Abstrahując od tematu dyskusji, który dotyczył tego kto może sporządzać prognozy finansowe, a przerodził się w dyskusję dotyczącą kto powinien je sporządzać uważam, że to właśnie rzeczoznawca majątkowy ma najbardziej zbieżne kompetencje z zakresem prognozy. Mówię tu nie tylko o opłatach adiacenckich, opłatach planistycznych, wywłaszczeniach nieruchomości, na potrzeby których to rzeczoznawca jest uprawniony do określania wartości nieruchomości, ale również o kosztach budowy budynków, budowli i infrastruktury technicznej. Budynki, budowle i sieci są to części składowe nieruchomości i rzeczoznawce musi je umieć wyceniać i wycenia. Przecież w wycenie stosuje się technikę szczegółową właśnie do wyceny obiektów, która jest niczym innym jak kosztorysem szczegółowym(stosuje się do tego celu Katalogi Nakładów Rzeczowych). Stosuje się również technikę elementów scalonych, która również jest swego rodzaju kosztorysem tylko na jej potrzeby agreguje się pewne elementy budowy (w oparciu o katalogi). Wreszcie w wycenie stosuje się technikę wskaźnikową, która oparta jest na wskaźniku np. m3 kubatury, m2 lub m bieżącym dla inwestycji powierzchniowych czy liniowych. Ta ostatnia technika w mojej ocenie jest jak najbardziej wskazana do wykorzystania w prognozie. Dwie wcześniejsze również, ale wymagałyby pewnie gotowego projektu danej inwestycji.



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 16 gości online