Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Funkcje podstawowe terenu

Funkcje podstawowe terenu


Obrazek użytkownika Asia87

By Asia87 - Posted on 07 Listopad 2013

W

itam serdecznie,
być może ktoś z Forumowiczów pomoże mi w zaistniałej sytuacji.
Otóż, kupiłam działkę, która w MPZP znajduje sie na terenie 11 M/UW, którego funkcja podstawowa to "usługi różne z zakresu handlu, gastronomii, rzemiosła, obsługi rekreacji (hotel, motel itp), teren wielofunkcyjny lub zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna". Funkcja dopuszczalna to :"parkingi i garaże (...)"
Chodzi tu słowo "lub", które od poczatku mnie zaniepokoiło.

Chcąc na działce realizować 2 funkcje, tj. mieszkać i prowadzić usługi skierowałam się do gminy po informację, czy aby moje plany na pewno wpisują się w MPZP, po czym otrzymałam zaswiadczenie, które potwierdziło, że połączenie funkcji mieszkalnej i usługowej jest możliwe poprzez taką inwestycję jak budowa "budynku usługowo - mieszkalnego" (Jeden budynek to była pierwsza moja koncepcja). Po czym kupiłam działkę.

Po jakimś czasie moja koncepcja troche się zmieniła i chcę wybudowac na działce 2 budynki (1 pod usługi, 2 to dom jednorodzinny) i w tym momencie Pani z gminy nie jest już tak zdecydowana i nagle słowo "LUB" nabrało prawdziwego alternatywnego znaczenia i wzbrania się przed wydaniem mi zaświadczenia, że jest to zgodne z MPZP, choć dalej w rozmowach telefonicznych twierdzi, że jako MPZP nie zabrania łączenia funkcji mieskzaniowej i usługowej, czy też nie narzuca literalnie, że musza być one osobno, to wszystko jest w porządku i funkcja mieskzaniwo - usługowa dalej wpisuje sie w ten teren.
Uzaleznia wydanie zaświadczenia od rozmowy ze starostwem (jeżeli starostwo będzie miało wątpliwości i nie podejdzie do tego zapisu tak liberalnie to wyda mi zaświadczenie, że inwestycja polegajaca na budowie budynku pod usługi i budynku mieszkalnego jest zgodna z MPZP"

Czy Pani z gminy ma rację? Czy gmina może dowolnie interpretować stanowione przez siebie prawo? Czy zaświadczenie z gminy bedzie dla starostwa twardą przesłanka do wydania mi pozwolenia na budowę jesli będzie miało wątpliwości, czy też mam się czego obawiac i rzeczywiście mogę budować jedno LUB drugie?

Z góry dizękuję za odpowiedzi.

A.

Obrazek użytkownika adam

Srt. 81 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego: Do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Organem administracji architektoniczno-budowlanej jest Starosta a nie Wójt. Nie wiem więc, na jakiej podstawie gmina miałaby wydawać zaświadczenia o zgodności inwestycji z planem. Takie zaświadczenie może być wydane jedynie w dwóch przypadkach: zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części oraz legalizacji samowoli budowlanej.
Jedyne, co gmina może wystawić, to jej interpretacja aktu, który sama stworzyła, a więc "bla bla bla według nas można albo nie można robić to i to z takiego i takiego powodu". Ale nie w formie zaświadczenia.
Co do samego planu to czytając to wydaje mi się, że owo "lub" stanowi w tym wypadku alternatywę wykluczającą, czyli albo usługi różne z zakresu handlu, gastronomii, rzemiosła, obsługi rekreacji (hotel, motel itp), teren wielofunkcyjny albo zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Ale to jest tylko moje odczucie po przeczytaniu tekstu. Swoją drogą nieźle ktoś ustalił przeznaczenie: teren wielofunkcyjny.

Obrazek użytkownika Asia87

Zaświadczenie (taki właśnie nagłówek ma dokument), które otrzymałam od gminy jest wydane "Na podstawie art. 217 par.1 ustawy z dnia 14.06.1960-Kodeks postępowania administracyjnego oraz Art. 71 ust. 1 pkt. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r, Prawo budowlane". W jego treści cytat z MPZP, a na końcu stwierdzenie, że inwestycja polgająca na budowie budynku usługowo- mieszkalnego jest zgodna z zapisami niniejszego planu, czyli z tym, co przytoczyłam w pierwszym poście.

Jutro mam spotkanie w Starostwie. Na chłopski rozum wydaje się, że Starostwo powinno miec na uwadze stanowisko gminy, która była odpowiedzialna za tworzenie MPZP i która najlepiej "wie" co chce mieć na danym obszarze. Co więcej, poozbawienie możliwości wykonywania usługi i zamieszkiwania na tym samym terenie wydaje się bezsensowne ;(

Dodam, że MPZP nie definiuje również co znaczy "teren wielofunkcyjny" - jak to interpretować? Czy nie powinnam się upierać, że jest to właśnie mieszanie tych (mieszkalno-usługowych) funkcji?

Obrazek użytkownika Filip Sokołowski

Pani urzędniczka poleciła kontakt ze starostwem, bo do nich należy ostatnie słowo - brzydko mówiąc chodzi o blachę na 4 litery:) Starostwo nie musi i na ogół nie bierze pod uwagę zdania gminy. Jeśli chodzi o samą interpretację, to "lub" wyklucza powstanie tych dwóch funkcji. Jednak na Pani szczęście te "lub" nie ma tu żadnego znaczenia, bo teren wielofunkcyjny oznacza, ze moze sobie Pani postawic tam wszystko, o ile katalog funkcji kryjących sie pod przeznaczeniem wielofunkcyjnym nie został sprecyzowany. Na tym terenie mozna postawić dom mieszkalny lub dom mieszkalny i wiele innych funkcji. Swoją drogą to ktoś musiał nad tym długo dumać:)

 

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Obrazek użytkownika adam

Zastanawiam się, czy przeznaczenie "teren wielofunkcyjny" jest w ogóle możliwe na poziomie planu? Mój wojewoda chyba by mi cofnął uchwałę ze względu na to, że plan określa przeznaczenie każdego kawałka terenu, jedno, konkretne, a wielofunkcyjność to tak naprawdę wszystko.

Obrazek użytkownika abcabc

Asia87 - zajrzyj do wszystkich ustaleń odnoszących się do Twojej działki - nie tylko ustaleń określających przeznaczenie, ale także, w dalszej części planu, dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu - być może są tam ustalenia precyzujące.

Słowo "lub" oznacza, że można realizować na terenie 11M/UW zarówno budynki usługowe, jak i budynki mieszkaniowe jednorodzinne. Gdyby chodziło o wariant rozłączny powinno być zastosowane słowo "albo".

Zgodnie z prawem budowlanym (art. 3 pkt 2a) w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Przytoczone przez Ciebie przeznaczenie terenu oznaczonego symbolem 11M/UW nic nie wspomina o zabudowie mieszkaniowo-usługowej (możliwości realizacji budynków mieszkaniowo-usługowych), a zatem wniosek z tego taki, że powierzchnia lokalu użytkowego nie może przekroczyć określonych ustawowo w prawie budowlanym 30% powierzchni całkowitej budynku mieszkalnego. Gdyby plan miał dopuszczać budynki mieszkaniowo-usługowe, w których powierzchnia lokalu użytkowego miałaby być większa niż 30%, w przeznaczeniu jasno powinno być sformułowane, że dopuszcza się zabudowę mieszkaniowo-usługową (a w dalszej części planu ustalenia precyzujące).

Tak, jak mówiłem we wstępie, zajrzyj również do pozostałych ustaleń planu.
Pozdrawiam

Obrazek użytkownika Asia87

"Słowo "lub" oznacza, że można realizować na terenie 11M/UW zarówno budynki usługowe, jak i budynki mieszkaniowe jednorodzinne. Gdyby chodziło o wariant rozłączny powinno być zastosowane słowo "albo"."

Dokładnie na tym skończyło się moje spotkanie w Starostwie, dla którego jest na szczęście oczywiste, że mogę budować na działce zarówno budynek pod usługi, jak i dom jednorodzinny (oczywiście po spelnieniu zasad zabudowy i zagospodarowania określonych w planie).
Plan dokladnie przestudiowłam i na samym początku jest wyjaśnionych 9 pojęć, ale nie ma wśród nich pojęcia "teren wielofunkcyjny", w dalszej części podobnie.
Na marginesie to straszne ryzyko dla kogoś kto chce tylko mieszkać na takim terenie (na działce obok własnie trwa budowa domku jednorodzinnego), bo mogę mu wybudowac pod oknami dosłownie wszystko :O

Obrazek użytkownika abcabc
Asia87 napisał/a:

Na marginesie to straszne ryzyko dla kogoś kto chce tylko mieszkać na takim terenie (na działce obok własnie trwa budowa domku jednorodzinnego), bo mogę mu wybudowac pod oknami dosłownie wszystko :O

W takiej sytuacji często w planach jest przepis, mówiący o tym, że prowadzona działalność (np. usługowa) nie może powodować przekroczenia standardów ochrony środowiska poza terenem do którego inwestor posiada tytuł prawny. Sprawdź, czy w planie, o którym mówisz, jest taki przepis.



Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 8 gości.