Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Czy można nakzać w mpzp przeprowadzenie badań geotechnicznych???

Czy można nakzać w mpzp przeprowadzenie badań geotechnicznych???


Monika Kozanecka's picture

By Monika Kozanecka - Posted on 16 listopad 2009

 

Czy waszym zdaniem wójt/burmistrz/ prezydent sporządzając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma prawo w zapisach planu, narzucić obowiązek przeprowadzenia badań geotechnicznych, przed przystąpieniem do realizacji inwestycji określonych w przedmiotowym planie? Czy może jest to nadużycie ze strony sporządzającego dokument?
Zaznaczam jeszcze, że zapis ten wprowadza tylko na terenach o trudnych warunkach gruntowo-wodnych!
 
pozdrawiam
m.s.

 

kontr-urbanista's picture

W świetle wymogów art.15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie jest ustalenie planistyczne.

Monika Kozanecka's picture

 

No dobrze, zgadzam się, ale często zdarza się, że przeciętny Kowalski nie zdaje sobie sprawy jak ważne dla przyszłej inwestycji są warunki gruntowo-wodne. Realizacja samego fundamentu na skomplikowanym gruncie może spowodować wzrost jego kosztów o 30%.

Zasygnalizowanie w planie o problemach gruntowych  w formie nakazu badań geotechnicznych mogłoby zapobiec wielu nietrafnych inwestycji. Oczywiście na etapie projektowania, czy adaptacji projektu budowlanego, konstruktor zazwyczaj zleca (dla budynków o małej kubaturze nie ma wymagań  obowiązkowego wykonania badań geotechnicznych)  takie badanie, ale to już jest etap w którym tak naprawdę nie mamy odwrotu. Działka została kupiona, prace projektowe rozpoczęte, a tu  pojawia się problem z niestabilnym gruntem. Wielu ludzi nie ma świadomości o tego typu zagrożeniach,  skoro jest plan, to można realizować inwestycje i wydaje się że wszystko zostało sprawdzone, dlatego po co wydawać 1200 zł na jakieś badania geotechniczne i to jeszcze prze kupnem działki.

Zdaję sobie również sprawę, że istnieją wyroki NSA zaskarżające tego typu nakazy, ale zastanawia mnie co wy o tym sądzicie?

 

Urbanistyka , komunikacja

kontr-urbanista's picture

Jeśli chodzi o etap projektu budowlanego to, niestety, nie ma tu żadnej uznaniowości, zwyczaju czy „widzimisię” projektanta – sprawy posadowienia budynków bardzo szczegółowo i jednoznacznie reguluje prawo budowlane (art. 34) i rozporządzenie w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych – projektant ma obowiązek zastosować się do w/w przepisów (niezależnie od świadomości i wiedzy inwestora na temat zagrożeń wynikających z trudnych warunków gruntowo-wodnych).
Cały problem ochrony przed „niespodziankami gruntowo-wodnymi” powinien być załatwiony wyłącznie na etapie planu miejscowego – tyle tylko, że w ramach obowiązującego prawa.
Najprostsze rozwiązanie to poprawnie sporządzony plan miejscowy – m. in. konsekwentne zrealizowanie wniosków wynikających ze sporządzonej ekofizjografii (§6 pkt 6a rozporządzenia w sprawie opracowań ekofizjograficznych) i unikanie ryzykownych rozwiązań planistycznych.
Ryzykowne rozwiązania planistyczne (bardzo często praktykowane przez urbanistów) to właśnie wyznaczanie zabudowy na terenach o bardzo trudnych warunkach gruntowo-wodnych, terenach inwersyjnych, zagrożeń powodziowych, na terenach o dużym spadku, o niekorzystnych warunkach w zakresie nasłonecznienia, narażonych na szkodliwe emisje (nieuwzględnianie róży wiatrów), z pominięciem planistycznego kontekstu (rozważania urbanistyczne tylko w granicach planu) itp.

Piotr Piechocki's picture

Zawarcie w planie informacji w stylu „terenu o złożonych warunkach gruntowych, jego zabudowa i zagospodarowanie wymaga ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych zgodnie z przepisami odrębnymi” nie powinno nikomu przeszkadzać ani też naruszać zasad opracowania planu, a być może uchroni potencjalnych inwestorów przed podjęciem nietrafionych decyzji inwestycyjnych. Wzmocniłbym taki zapis odpowiednim oznaczeniem graficznym (element informacyjny) na rysunku planu.
Warunki geotechniczne są jedną z cech budowlanego podłoża gruntowego, czyli konkretnego elementu środowiska. Na podstawie § 4 pkt 3 lit. a oraz pkt 11 rozporządzenia w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w „ustaleniach planu dotyczących obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej, a także obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji, powinno się zawierać opis planowanych działań i określenie oczekiwanych rezultatów”. Przeznaczenie na cele inwestycyjne gruntów o złożonych warunkach geotechnicznych (grunty organiczne, nasypowe, strome stoki, wyrobiska pokopalniane, inne grunty zdegradowane lub narażone na ruchy masowe) możemy a nawet powinniśmy „obłożyć” w ustaleniach planu informacją o ograniczeniach, których występowanie powoduje konieczność podjęcia określonych działań w celu uzyskania oczekiwanych rezultatów w trakcie realizacji ustaleń planu. CBDU.

kontr-urbanista's picture

Przyznaję, trochę się pogubiłem przy kwestii „geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych a ochrona potencjalnych inwestorów przed podjęciem nietrafionych decyzji inwestycyjnych” – czy można coś bliżej na ten temat?

A tak na marginesie: zapis „teren o złożonych warunkach gruntowych, jego zabudowa i zagospodarowanie wymaga ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych zgodnie z przepisami odrębnymi” jest, niestety, tylko pozornie informacją.

W literalnym brzmieniu jest bardzo konkretnym ustaleniem planu miejscowego (oczywiście mam tu na myśli wyłącznie badania geotechniczne na terenach o złożonych warunkach gruntowo-wodnych – od których rozpoczęliśmy dyskusję).

Monika Kozanecka's picture

 

O co chodzi z nietrafionymi decyzjami w stosunku do warunków gruntowo-wodnych. Mianowicie, przeciętny Kowalski, który postanawia  kupić pierwszą w życiu działkę i postawiać na niej dom,   nie ma doświadczenia w realizacji tego typu inwestycji (bo skąd), bazuje on na wiadomościach z internetu lub innych wyczytanych, nie konicznie dobrych porad w zakresie przygotowania inwestycji. Następnie znajduje on wymarzoną lokalizację swego przyszłego domu na terenie objętym  mpzp. W planie nie ma żadnych ustaleń, które wskazywałby na trudne warunki gruntowo-wodne. 
         Kowalski myśli, że skoro sporządzono plan, ustalono warunki zabudowy, oznacza to, że wszystko jest ok i można budować. Więc kupuje on grunt, gotowy projekt budowlany i dokonuje adaptacji projektu.
 
Budynki jedno i dwukondygnacyjne należą do pierwszej kategorii geotechnicznej w związku z tym wymagają tylko jakościowego określenia właściwości gruntu, a więc nie ma jednoznacznego przepisu, nakazującego inwestorowi przeprowadzenie badania gruntu, a niektóre urzędy wydające pozwolenie na budowę nie wymagając przedstawiania wraz z projektem budowlanym dokumentacji geotechnicznej.
 Przezorni  konstruktorzy, czy architekci zlecają badania geotechniczne, koszt takiego badania to tak naprawdę kropla w morzu w stosunku do całej inwestycji – ok. 1200 zł. Zdarza się, że o niestabilności gruntów dowiadujemy się przy samym wykopie pod fundament.
 
Nieświadomy niczego Kowalski nagle dowiaduje się, że pojawił się problem posadowienia budynku, który spowoduje wzrost kosztów budowy  (średnio o 30%, a zdarzają się sytuacje ,  w których koszt funadamentu wzraskta kilkukrotnie). Niestety na tym etapie, ciężko jest się już wycofać. 
 
Ustalenie w mpzp obowiązku badań geotechnicznych byłoby zasygnalizowaniem przyszłemu inwestorowi o możliwości wystąpienia problemów związanych z nośnością gruntu.
 
Wspomniał Pan, że urbanista powinien czerpać wiedzę na temat gruntów z ekofizjografii. Tak się składa, że również jestem twórcą takich opracowań i uważam, że w ekofizjografii jestem w stanie tylko zasygnalizować o ewentualnych trudnych warunkach gruntowo-wodnych na podstawie dostępnych map glebowych (zaznaczam, że wiele terenów posiada tylko ogólne mapy glebowe, które są mało precyzyjne, a niekiedy przestarzałe). Ponadto w ekofizjografi zawsze zalecam wykonanie badań geotechnicznych, przed przystąpieniem do realizacji inwestycji budowlanej. 
Zdarzają się sytuacje, gdzie mapy glebowe wskazują na występowanie nośnych gruntów, a niestety podczas wykopu okazuje się, że  pojawiła nam się organika. Pragnę zauważyć, że dostępne mapy glebowe nie są na tyle szczegółowe, aby wykluczyć wstępowanie trudnych gruntów, dlatego badania gruntowe zalecałabym przy każdej inwestycji.
 
Pozdrawiam
m.s.

 

Urbanistyka , komunikacja

Tomasz Wojciechowski's picture

Oczywiście należy zgodzić się ze stwierdzeniem, że informacje o warunkach gruntowo-wodnych powinny znaleźć się w opracowaniu ekofizjograficznym. Ale zacznijmy od początku i od materiałów, na podstawie których takie opracowanie się sporządza. Tak jak napisała wcześniej Monika, dostępne materiały często są niedostatecznie dokładne, zawierają szereg nieścisłości. Co ważne, większość dostępnych map glebowo-rolniczych pochodzi z lat 70' i 80' - co oznacza, że można je właściwie potraktować jako materiały archiwalne(!!!). Skąd to wynika? Choćby stąd, że grunt, który ok. 25 lat wcześniej cechowała jedynie ograniczona przepuszczalność wód w głąb może być aktualnie pokryty warstwą organiczną (powód - zaleganie wód na powierzchni często może skutkować wytworzeniem po dłuższym czasie warstwy organicznej). Warto zwrócić uwagę, że tereny, które ok. 25 lat wcześniej na mapie glebowo-rolniczej oznaczone zostały choćby jako grunty kompleksu 6 czy 7 rolniczej przydatności gleb (czyli tereny osadnicze) a posiadające w przekroju piaski słabogliniaste czy glinę, na aktualnych mapach hydrograficznych są już często oznaczone jako grunty o przepuszczalności zróżnicowanej (czyli jako grunty organiczne). Trudno zatem jednoznacznie określić warunki gruntowo-wodne w oparciu o dostępne materiały kartograficzne. Ale to nie znaczy, że pozostajemy zupełnie bez cennych informacji. Takie właśnie materiały kartograficzne mogą dać sygnał, że właśnie na tych terenach może wystąpić utrudnienie w postaci skomplikowanych, niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych - a taka informacja winna już znaleźć odzwierciedlenie w projekcie planu miejscowego. Pytanie: w jakiej formie?

kontr-urbanista's picture

Czy w związku z tym wójt (burmistrz, prezydent miasta) sporządzając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien w zapisach planu, informować (t.j. lojalnie ostrzegać) potencjalnych inwestorów (nieświadomych niczego Kowalskich) szukających atrakcyjnie zlokalizowanych terenów zabudowy mieszkaniowej, że:

1) projektowane w planie: infrastruktura techniczna (sieć kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa) a także drogi mogą być w rzeczywistości zrealizowane nawet za 10 lat (bo mamy takie prawo)?

2) na terenach przyległych do granic planu gmina może w przyszłości (bo ma takie prawo i nikt jej w tym prawnie nie przeszkodzi) planistycznie wprowadzić niezbyt ciekawe sąsiedztwo planistyczne (np. tereny przemysłowe, usługowe itp.)

3) na terenach w granicach uchwalonego planu, obok atrakcyjnie zlokalizowanej zabudowy jednorodzinnej gmina może w przyszłości (bo ma takie prawo i nikt jej w tym prawnie nie przeszkodzi) planistycznie wprowadzić niezbyt ciekawe funkcje planistyczne (np. zabudowę wielorodzinną itp.)?

4) jeśli nawet trzy powyższe sytuacje szczęśliwie mnie ominą to zawsze mogę być usunięty z mojej wymarzonej działki (razem z moim wymarzonym domem) w trybie specustawy np. drogowej?

Osobiście, jako przeciętny, nieświadomy niczego Kowalski, chciałbym mieć takie informacje na piśmie, pardon, w planie (informacje niezwykle przydatne szczególnie przy wyborze lokalizacji wymarzonej działki i ustalaniu jej ceny).

Filip Sokołowski's picture

Myślę, że wielokrotnie w dyskusjach o planowaniu przestrzennym w naszym kraju dochodzimy do sytuacji, kiedy coś wydaję się logiczne, ale mimo wszystko ogranicza nas prawo. Już niejedna dyskusja na tym forum tego dowiodła. Wiele z tych sytuacji aż prosi się o zmianę i uważam, że ta opisana wyżej do nich należy. Wszyscy zgodzimy się chyba, że plan powinien być dla ludzi. Idealna sytuacja byłaby taka, gdyby plan dawał konkretne informacje na temat danej działki, tak żeby inwestor miał 100 proc pewność co kupuje. Ale rzeczywistość jest inna:

1. ograniczenia prawne, o których Pan wspomniał,

2. dostępność i jakość materiałów "pomocniczych" dla urbanisty nie daje 100 proc pewności w podejmowaniu decyzji o czym wspominała Monika i Tomek,

3. ostatnie słowo i tak należy do wójta/burmistrza/prezydenta

Pewnie, że można powiedzieć, że się czegoś nie zrobi, ale to nie rozwiązuje naszego problemu, bo znajdzie się taki co zrobi. Ja rozumiem, że do tekstu uchwały nie należy wprowadzać treści informacyjnych, ale na rysunku nikt już nam tego nie broni. A taki informacje są cenne. Swoją drogą to jestem ciekaw czy podczas dyskusji nad zmianami w prawie bierze się pod uwagę takiego rodzaju problemy, czy ktoś się w ogóle zastanawia nad praktycznymi konsekwencjami poszczególnych zapisów bądź ich brakiem. Mam nadzieję, że takie dyskusje zostaną zauważone i zachęcą praktyków do włączenia się do wymiany poglądów na temat problemów, z którymi musimy się borykać.. niestety często na drodze staje nam prawo, a tak być nie powinno.

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

kontr-urbanista's picture

Przy „informacyjnych” zapisach planu (w tym przypadku sygnalizujących zagrożenia „gruntowo-wodne”) problemem zasadniczym nie jest natura prawna tych zapisów i kwestia ich zgodności z prawem ale raczej właściwa ich hierarchizacja i zakres odwzorowania w treści ustaleń planu miejscowego.

À propos toczonych obecnie dyskusji nad zmianami w prawie – jeśli dyskusję rozumiemy jako łac. discussio – roztrząsanie (problemów) to prawdziwych dyskusji nad zmianami w prawie regulującym problematykę planowania przestrzennego nie było w Polsce nigdy.

Dotychczas „roztrząsano”, owszem, bardzo często, ale jedynie gotowe „patenty” a nie problemy, które istnieją w praktyce planowania przestrzennego – w Polsce nigdy nie prowadzono kompleksowych badań nad praktycznym funkcjonowaniem planowania przestrzennego.

Sięganie do praktyki (diagnoza) jest przede wszystkim czaso- i pracochłonne. Ponadto wprawdzie jest jedynym sposobem uzyskania wiedzy na temat rzeczywistych problemów, które istnieją w praktyce planowania przestrzennego ale zawsze istnieje niebezpieczeństwo, że zdiagnozowane problemy będą inne niż rozwiązywane w „patentach”.

Najlepszym przykładem, jak wyglądają w praktyce dyskusje na temat pożądanych zmian w prawie, niech będzie „dyskusja na szczycie”, dwóch ekspertów bezpośrednio zaangażowanych w obecny proces nowelizacji prawa planistycznego.

Proszę zapiąć pasy i zapraszam do lektury:
http://kontrurbanista.webnode.com/news/grantowe-planowanie-przestrzenne-/



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 15 gości online